GBZ over Middenboulevard (28 februari 2005)
Nut en noodzaak
De identiteit van een gemeenschap wordt voor een groot deel uitgemaakt door de hoofdaktiviteit van de de plaats, in ons geval is dat toerisme, toerisme is wereldwijd, - ondanks af en toe een conjuncturele dip - een economische stijger van 4% per jaar. De belangrijke onderdelen van onze identiteit is zee, strand , duin, boulevard, circuit en de dorpse uitstraling van het centrum. Hiermee vereenzelvigen de meeste inwoners zich mee, en daar zijn ze ook trots op. In de tweede wereldoorlog is een van de belangrijke onderdelen weggevaagd, - de boulevard met haar karakteristieke bebouwing.
Na de oorlog is er weliswaar een wederopbouwplan gemaakt, maar niet of nauwelijks uitgevoerd. Die delen die wel uitgevoerd zijn hebben een totaal ander gebruik als waar die voor bedoeld zijn. Datgene wat er wel staat is onsamenhangend, niet aansprekend, gedateerd en niet iets om trots op te zijn. Het gebied heeft geen toegevoegde waarde voor de bezoeker en de inwoner. Behalve die inwoner die er al woont (uitzicht).
De mening van de bevolking geeft aan dat er ingrepen in het gebied moeten plaatsvinden, de leefbaarheidsenquete geeft aan dat dat gedeelte van de bevolking wat niet in het centrum/boulevardgebied woont 72 % vindt, dat het gebied ‘aangepakt’ moet worden. In het onderzoeksgebied wat centrum/boulevardgebied omvat, zijn 52 % van de ondervraagden het daar mee eens. Verder vormt de boulevard de verbinding tussen strand/zee en het dorpscentrum, ruimtelijk is er nu geen connectie, de huidige invulling houdt het strand en het dorp gescheiden. De keuzes bestonden uit het stedelijk aaneenrijgen van dorp en strand, of een natuurlijke overgang van dieper gelegen dorp via het waterkerende duin met cultuurhistorisch verantwoorde bebouwing, naar strand en zee. Voor dit laatste is -ook in overleg met de huidige bewoners- gekozen.
Het ter hand nemen van het gebied, in de tijd verspreid, moet een eindbeeld kunnen geven van het visitekaartje, dit ter zekerheid van bewoners, gemeente en investeerders. Deze schaalgrootte is noodzakelijk, omdat kleinschalige investeringen geen rendement geven in ruimtelijke zin, en de onsamenhangendheid nog groter maken. Hiermee de gewenste kwaliteitsslag belemmeren en korte termijn bouwers met alleen winstbejag aantrekken. Bij het niet vaststellen van deze ‘stedebouwkundige envelop’ verliest de gemeenschap de regie over de ontwikkeling van het gebied en gooien de inwoners middels hun gekozen raad de leidraad ‘Zandvoort een badplaats met internationale allure waar het goed wonen, werken, en recreëren is’ in de prullenbak.
Ruimtelijke inrichting
Voor alle beleidsvelden geldt: basis van de te bereiken doelen of realisatie van nota's en beleid, de ruimtelijke inrichting is het beginpunt. Ruimtelijke inrichting bepaalt in hoge mate de kans op realisatie van huisvestingsdoelen, gewenst gebruik, overlastbeperking, orde en veiligheidsniveau, de kwaliteit van wegen, straten,pleinen inclusief groen en meubilair. Het weerspiegelt de identiteit en geschiedenis. Het Ruimtelijk Functioneel Plan is een stap tot realisatie op korte en lange termijn van de op papier neergelegde wensen door de gemeenteraad. Door de samenhangende filosofie en de geplande gefaseerde uitvoering wordt de kwaliteit op lange termijn gewaarborgd.
Economische faktor
Bijna alle badplaatsen in europa, zijn ontstaan vanuit kleine gemeenschappen die traditioneel leefden van de zee, in deze plaatsen is veelal visserij vervangen door toeristisch/economische activiteiten om in de broodwinning te voorzien. Die badplaatsen zijn van huis uit niet kapitaalkrachtig, investeerders van buitenaf hebben de kansen gezien en benut. Dit heeft geleid tot ongebreidelde, goedkope en verkeerde bebouwing die alleen laaggeschoold en tijdelijk werk genereerde via hun toeristische functie. Veel van deze plaatsen worden niet meer als bezoekwaardig of onderscheidend gezien.
Die badplaatsen hebben 40 jaar geleden de regie uit handen gegeven, en niet geïnvesteerd in langdurige kwaliteit, cultuur en weersonafhankelijke voorzieningen voor bezoekers. Vaak heeft dagbezoek met lagere bestedingen en lagere toegevoegde waarde de overhand gekregen, hand in hand gaande met een slechte kwaliteit ondernemers. In dat licht gezien is het Circuitpark Zandvoort een gunstig gegeven, dat in combinatie met andere voorzieningen de jaarrondstrategie kan versterken. In het kort gezegd is de vorige eeuw de bereikte kortere arbeidstijd in eerste instantie ingevuld met relatief korte reistijden en eenvoudige geneugten, die na die reistijd geconsumeeerd werden. Alleen korte reistijd, zon en strand is niet meer genoeg.
De consument heeft veel meer keuzes, is kritischer, verandert veel sneller van bestedingspatroon, is mobieler daardoor is hij/zij veel onvoorspelbaarder geworden, met als gevolg een economisch risico voor het huidig toeristisch/economisch aanbod in Zandvoort. De ruimtelijke inrichting van de middenboulevard kan het startpunt zijn naar een aanbodvernieuwing en tegelijkertijd een stap naar een ander soort bezoeker die naast de onvoorspelbare sunseeker een plaats kan verwerven om de aantrekkelijkheid, duurzaamheid en economische stabiliteit van Zandvoort te versterken. Via Vesteda is ook hier een degelijke commerciële vastgoed belegger gevonden dat is MAB/Bouwfonds zij nemen mede de ontwikkeling en invulling van de polen ter hand op basis van onze beleidsnota's en ingewonnen adviezen (Distributie Planologisch Onderzoek (K.vK) Mogelijke Commerciële Invulling (Horvath) )
Wonen
De middenboulevard is ontegenzeggelijk een aparte woonlokatie. In het RFP wordt het bijzondere benadrukt. Dit biedt kansen op een vernieuwing in kwaliteit van het wonen zelf, de omgevingskwaliteit en de uitstraling als hoog kwalitatief verblijfs en/of wandelgebied. De beleving van de gebouwen zelf kan al en bezienswaardigheid op zich zijn. Het lijdt geen twijfel dat de huidige en toekomstige bewoners erop vooruitgaan. Per deelbestemmings kunnen er adequate regelingen gemaakt worden, echter deze zijn afhankelijk van de ruimtelijke schaal waarop de veranderingen plaats moeten gaan vinden. Overheidsgeld wordt niet besteed aan veranderingen in de marge. Juist dat overheidsgeld bepaalt in grote mate de tegemoetkoming inzake de veranderingen voor de huidige bewoners. In de periode tot 2010 zal er voor de meeste huidige bewoners niet veel veranderen. Van veel verwervingen is geen sprake, die 5 jaar kan gebruikt worden om het gehele investeringsplaatje rond te maken en dekking te vinden op een voor de gemeente verantwoorde manier.
Wie gaat dat betalen?
Het plan geeft, omdat het in allerlei overheidsdoelen valt, grote kans om gesubsidieerd te worden en degelijke investeerders aan te trekken, mede omdat een gerenommeerde vastgoedbelegger erbij betrokken is. (voor obligatiekopers is Vesteda een ‘triple A firma’). Zij zullen mede de randvoorwaarden neerleggen inzake bebouwingskwaliteit. Vesteda is een belegger, die de bebouwingsaktiviteiten uitbesteed. Andere bouwers of beleggers kunnen binnen die randvoorwaarden,-die immers neergelegd zijn in het RFP en deelbestemmingsplannen- participeren in de ontwikkelingen. (Foto rechts - gemeente en Vesteda besloten al weer geruime tijd geleden samen te werken)
De geldgevers:
De vraag van deze participanten zal altijd zijn: Hoe zit het met de soliditeit van de genomen en nog te nemen besluitvorming. Met andere woorden: bent U Gemeente Zandvoort te vertrouwen? Een politiek zwalken in de gemeenteraad zet uw geloofwaardigheid op het spel, geen vertrouwen bij derden die een ‘Triple A status’ hebben leiden tot afhaken en zet de deur open voor dubieuze beleggers en ontwikkelaars, mede omdat het huidige ruimtelijke beleid in dit gebied rammelt aan alle kanten. Dat beleid rammelt omdat dat over de juridische datum heen is en de gemeenteraad tot nu toe geen besluit heeft durven nemen (sinds 1991). De gemeente raakt zo de regie kwijt en op korte termijn is niet alleen de gemeente de verliezer maar zeker ook de huidige bewoner.
Hoe gaan we dat regelen?
In deze eerste fase is en was het belangrijk om tot een plan te komen van hoge kwaliteit en degelijkheid voor de lange termijn. Hier is veel werk aan besteed. De gemeente Zandvoort is te klein om zo een dergelijke operatie zelfstandig in eigen beheer af te maken.
Hulp van anderen betekent ook vaak meebeslissen zeker als er sprake is van meebetalen. Op enig moment zullen belangen uiteen gaan lopen, de gemeente Zandvoort dient zich dan ook te voorzien van een instituut dat alleen de belangen van Gemeente voor ogen heeft. Die fase dient zich nu aan. Het gevonden instituut wat het project als positief aanmerkt is onze eigen bank. De Bank Nederlandse Gemeenten (BNG), waar wij ook aandeelhouder zijn. Omdat de BNG zich ziet en profileert als verlengstuk van de gemeentelijke belangen en zich ook alleen daarop richt, is het logisch dat de Gemeente Zandvoort, (het college) zich richt op deze natuurlijke bondgenoot. Voor dit soort projecten van deze omvang heeft de BNG zich gespecialiseerd in ontwikkel/exploitatie maatschappijen die gedurende de looptijd van het project het financiële voertuig zijn. Deze op te richten exploitatie/ontwikkelmaatschappij bestaat uit de gemeente Zandvoort en de BNG.
Deze instelling heeft ook de ‘Triple A status’ in de financiële wereld. De explotatiemaatschappij bepaalt de spelregels in verslaglegging én bepaalt per deelbestemmingsplan de soort van ontwikkelovereenkomst tussen partijen. In de ontwikkelovereenkomst (waar verschillende typen voor zijn) worden opbrengsten en kosten verdeeld tussen de deelnemers. Transparantie is hier een hoofddoel, vooral ook omdat europese regelgeving omtrent onterechte staatssteun hier een grote rol in speelt. Verder bewaakt de ontwikkel/exploitatie maatschappij mede de beleidsdoelen die vastgelegd zijn. De participatie van Vesteda en de BNG, kan alleen maar positief werken op hogere overheden en derden, hiermee verhogen we de realisatiekans en de correcte afwikkeling naar huidige en toekomstige bewoners en belanghebbenden.
Het effect
Het effect: de combinatie van Gemeente Zandvoort, Vesteda, BNG, MAB/Bouwfonds geeft een uitstraling naar andere investeerders, niet alleen in het plangebied maar ook daarbuiten, andere economische activiteiten en woningbouw zullen zich aandienen. Investeringen in circuitgebied, investeringen in de waterkering, investeringen in jaarrondpaviljoens en activiteiten. Culturele activiteiten en kleinere congressen in de winter. In de winter (8 maanden) zullen substantieel meer reizigers met de trein komen ( openbaar vervoerszekerheid op lange termijn). Parkeerinkomsten voor gemeente en particuliere investeerders zullen stijgen. Detailhandel in het centrum zal een impuls krijgen in diversiteit en kwaliteit. Zandvoort is dan nog altijd 8 maanden beter bereikbaar dan het centrum van Amsterdam. Allengs kunnen we hoogwaardiger werkgelegenheid aantrekken en betaalbare huisvesting financieren waardoor de trend dat steeds meer jongeren en jonge gezinnen vertrekken kunnen keren. In jongeren en onderwijs investeren is belangrijk, echter dat ze blijven is zeker nog belangrijker. Dit gevoegd bij de ontwikkelingen op het Louis Davidscarré geeft een stevig economisch en maatschappelijk draagvlak, mede omdat de maatschappelijke voorzieningen op en rond het Louis Davidscarré in de toekomst meer en beter gebruikt moeten worden willen ze rendabel zijn. Uiteindelijk zal Zandvoort het waard zijn om in de winter voor om te rijden en de zomer een veilige en schone badplaats zijn waar het handhaven en feestvieren op niveau is.