Behandeld doorH.M. van Zwieten
Pagina1/2
Doorkiesnurnmer  06-27060785
Faxnummer(070) 3750 439
OrdernummerOPP BV/ZandvoortlOK/05.082

Gemeente Zandvoort
T.a.v. Dhr. M.B.J. Demmers, wethouder
Postbus 2
2040 AA Zandvoort
ONTWIKKELINGS-EN
PARTICIPATIEBEDRIJF
PUBLIEKE SECTOR BV
Koninginnegracht 2
Postbus 16075
2500BB Den Haag
Tel, (070) 3750 430
Fax (070) 3750 439
BNG rek. 28.50.78,569


Den Haag, 17 mei 2005

Betreft: Offerte haalbaarheidsstudie herontwikkeling Ruimtelijk Functioneel plan Middenboulevard

Geachte heer Demmers,

In vervolg op ons bezoek aan u op22 april 2005 inzake de herontwikkeling van de Middenboulevard te Zandvoort ontvangt u hierbij zoals beloofd ons plan van aanpak voor de ontwikkeling van de locatie en de offerte voor het opstellen van een haalbaarheidsonderzoek.
In het bijgevoegde plan van aanpak en offerte wordt kort ingegaan op de huidige stand van zaken, waarna de te verrichten werkzaamheden worden omschreven. Het haalbaarheidsonderzoek zal in de vorm van een “second opinion” worden opgesteld. Daarnaast zullen wij op basis van het bijgestelde RFP,conform de motie van de gemeenteraad van 19 april 2005, varianten op het bijgestelde RFP doorrekenen.
De betreffende varianten zullen in nauw overleg met de gemeente Zandvoort en het stedenbouwkundig bureau AWG worden geformuleerd. Basis voor de second opinion is de reeds aanwezige grondexploitatie opgesteld door bureau BBN. Op grond van een door ons uitgevoerde eerste analyse menen wij dat deze grondexploitatie is gebaseerd op duidelijke uitgangspunten en een voldoend betrouwbaar beeld geeft van de financiele situatie om te kunnen dienen als basis en uitgangspunt voor onze nadere financiële analyses en optimalisatie-analyses.
De integraal opgenomen globale planning gaat uit van een doorlooptijd van ca. 4 maanden. Deze periode is met name het gevolg van een zorgvuldige procedure die wij, gezien de politieke gevoeligheid rond de planvorming, voorstaan.

O.P.P. Ontwikkelings- en Participatiebedrijf Publieke sector BV is een 100% deelneming van de NV. Bank Nederlandse Gemeenten en ingeschreven in het Handels. register te Den Haag onder nummer 27167239


Pagina 2/2
Referentie: OPP BV/Zandvoort/OK/OO 000
Datum: 17 mei 2005



In het plan van aanpak gaan wij tevens kort in op onze bedrijfsfilosofie en ontstaansgeschiedenis.
U treft bij dit schrijven aan:
Het plan van aanpak en de offerte voor de haalbaarheidsstudie voor de herontwikkeling van de Middenboulevard van Zandvoort.
Ik vertrouw erop met het voorgaande een goed beeld verschaft te hebben van de mogelijke betekenis die OPP kan hebben bij de voorbereiding, herontwikkeling en realisatie van “de Middenboulevard” van Zandvoort.
Ik wacht uw reactie op het plan van aanpak en de offerte voor de
opstelling van de haalbaarheidsstudie gaarne af.

Met vriendelijke groet,
Ontwikkelings en Particpatiebedrijf Publieke sector BV.

Ir G.C.A. Roderijk
Directeur
Bijlage: Het plan van aanpak en de offerte voor de haalbaarheidsstudie voor de herontwikkeling van de Middenboulevard van Zandvoort.

Zandvoort;
Middenboulevard
Plan van aanpak en offerte

OPP BV
Den Haag,
9 mei 2005


Inhoud
1.0INLEIDiNG
1.1Organisatie
1.2Status Quo
1.3OPP
2.0PLAN VAN AANPAK
2.1Startnotitie
2.2Ruimtelijk functioneel plan
2.3Financiële analyse en risicoanalvse
2.4Rapportage
3.0BESCHRIJVING VAN DE WERKZAAMHEDEN
4.0ORGANISATIE
5.0TIJDSPLANNING
6.0OFFERTE


mei 2005Zandvoort; Middenboulevard, plan van aanpak en offerte2

1.0 Inleiding
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
De gemeente Zandvoort heeft haar ambities voor de toekomstige ruimtelijke, economische en toeristische ontwikkeling van de Middenboulevard op lange termijn laten vastleggen en onderzoeken in een zogenaamd Ruimtelijk Functioneel Plan (RFP) en een Garantieplan.
Motivatie voor de opstelling van het RFP is met name gelegen in de discrepantie tussen de feitelijke ruimtelijke en functionele situatie en hetgeen de huidige tijd aan eisen stelt aan een hoogwaardige badplaats met een bovennationale uitstraling.
De Middenboulevard is het deel van Zandvoort waar het dorp de zee raakt. Het is een stukje Zandvoort met een bewogen geschiedenis. In de loop van vele jaren zijn er verschuivingen geweest in het gebruik; oude tekeningen en foto’s getuigen daarvan. De ontwikkelingen in de periode na de Tweede Wereldoorlog laten een steeds zwaarder accent op het wonen zien, terwijl vroeger de badfunctie centraal stond. Algemeen wordt erkend, dat de inrichting van de Middenboulevard verbetering behoeft. Velen spreken van een armoedige uitstraling, terwijl dit deel van Zandvoort juist vele bezoekers zou moeten trekken en binden.

mei 2005Zandvoort; Middenboulevard, plan van aanpak en offerte3

In de motivatie voor het opstellen van het RFP is expliciet aangegeven dat de naoorlogse ruimtelijke structuur niet voldoet aan de wensen en eisen van de huidige toerist/recreant
De Middenboulevard is gebouwd tussen 1953 en 1974 met als onderliggerid plan het wederopbouwplan van ir. G. Friedhoff. Friedhoif had een bepaalde visie voor ogen voor Zandvoort. Hij wilde verschillende, gescheiden, plekken creëren voor dagrecreanten, forensen, gepensioneerden, oorspronkelijke bewoners en natuurliefhebbers.
De Noordboulevard was bedoeld voor de seizoensgebonden recreant.
De Middenboulevard moest een bestemming worden voor de dagrecreant met als topper een zomercentrum; winkels en twee bioscopen in een multifunctioneel gebouw aan een plein aan de kust. In het verlengde van de Kerkstraat kwam een wintercentrum. Dit centrum kon het hele jaar rond gebruikt worden met een schouwburgzaal en een kleiner badhotel.
De Zuidboulevard moest een plek worden voor de vaste bevolking van Zandvoort. Friedhoif had in zijn plan veel woonbebouwing gepland tussen het zomercentrum en het wintercentrum. Dit onderdeel van het plan is grotendeels zo uitgevoerd.
Het wintercentrum is ook min of meer gebouwd volgens de plannen van Friedhoif maar al in 1987 vervangen door het huidige casino (nadat het wintercentrum, hotel Bouwes, in 1974 door brand was verwoest). Door de bouw van het dichte casino en het openblijven van de naastgelegen locatie is van het wintercentrum niets anders overgebleven dan een dichte pleinwand met bergingen van de er bovengelegen woningen en daarnaast een grote open leegte.
Het zomercentrum is pas in 1974 voltooid. Maar het centrum zoals het uiteindelijk gebouwd is (Van Fenemaplein en omgeving), is van een geheel andere opzet dan het plan van Friedhoif. Het centrum functioneert ook niet zoals Friedhoif dat gepland had. Door een gebrek aan aanliggende functies is het plein geen wandel- en winkelgebied. Het winkelgebied (de Passage) is gericht op de straat aan de dorpszijde van het zomercentrum. Daarnaast is een deel niet (meer) als winkel in gebruik, maar meer in de sfeer van zakelijke dienstverlening.
Dat de plannen van Friedhoff door de jaren heen minder goed functioneerden dan in aanvang heeft onder andere te maken met de veranderde tijdgeest. In de jaren 60 was het gewoon om een grote flat met open ruimte eromheen te maken. In Zandvoort heeft dat, vanwege de open ligging aan zee, weinig toegevoegd nut. De publieksfuncties zijn tamelijk verborgen opgenomen in het plan in plaats van zeer prominent aanwezig. Het Hotel Bouwes op het Badhuisplein is inmiddels al weer verdwenen en veel gebouwen worden inmiddels niet meer gebruikt waarvoor ze waren gemaakt (onder meer de garages aan het Van Fenemaplein en het De Favaugeplein, het Dolfirama, het zwembad, winkels in de Passage, het Strandhotel).
De grote dichte plinten met woningbouw erboven (De Favaugeplein) en grote lege (opgetilde) pleinen aan de boulevard (van Fenemaplein/Badhuisplein) passen niet meer in de huidige tijdsgeest en oefenen geen aantrekkingskracht uit op de recreant.
De conclusie uit bovenstaande beschrijving is dat de bebouwing van de Middenboulevard stedenbouwkundig niet van een dergelijke kwaliteit is dat deze behouden zou behoeven te worden. Sterker nog, willen we in de lijn van de gedachten van Friedhoif herkenbaarheid, identiteit en badplaatsbeleving in dit gebied inbrengen dan kunnen we niet anders dan afscheid némen van het naoorlogse concept.
Met het RFP Middenboulevard wordt beoogd de volgende beleidsdoelen te realiseren:
mei 2005Zandvoort; Middenboulevard, plan van aanpak en offerte4

1.1 Organisatie
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
Voor de opstelling en uitvoering van de plannen heeft de gemeente Zandvoort samenwerking gezocht met Vesteda.
De Gemeente Zandvoort is de verantwoordelijke overheid in het project. De gemeenteraad neemt de besluiten over de plannen. De plannen (het ruimtelijk functioneel plan, het garantieplan) zijn belangrijke kaderstellende stukken die besluitvorming op dit niveau vragen.
Het college van burgemeester en wethouders heeft uit zijn midden een projectwethouder aangewezen voor de Middenboulevard. Dit is de heer Demmers. Samen met directeur Mol van Vesteda vormt hij de Stuurgroep Middenboulevard.
De Stuurgroep heeft in het gepresenteerde Ruimtelijk Functioneel Plan (RFP) aangegeven dat het RFP een kaderplan is. “Het Ruimtelijk Functioneel Plan is dus geen afgerond stedenbouwkundig plan, maar levert eerder de strategie, de denkhouding, de ambitie voor de aanpak.” De Stuurgroep heeft daarmee willen zeggen dat een plan met een realiseringsperiode van meer dan 10 jaar en een gebied van deze omvang bestaat uit een vaste koers (inrichtingsprincipe, kwaliteitsniveau, gewenste functies) met een gefaseerde flexibele invulling.

1.2 Status Quo
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
De gemeente Zandvoort heeft het ruimtelijk functioneel plan voor de Middenboulevard naar aanleiding van het amendement van de raad van 17 juni 2004 verder uitgewerkt volgens het model “Duin”, waarbij voldoende mogelijkheden voor toeristische- en economische

mei 2005Zandvoort; Middenboulevard, plan van aanpak en offerte5

ontwikkelingen opgenomen moesten zijn. Verder is een “ruimhartig garantieplan”opgesteld. In de raadsvergadering van 19 april 2005 heeft de raad aangegeven dat zij het RFP nog niet besluitvormingsrijp acht (motie van raadsfracties van CDA en PvdA). In de motie roept de raad het college op een nieuw voorstel tot vaststelling van het RFP voor te bereiden, waarbij rekening wordt gehouden met de gevoelens van de gemeenteraad met betrekking tot het eerder voorgelegde voorstel. Eén van de zaken die daarbij naar voren zijn gekomen is de wens om een “second opinion” van de grondexploitatie uit te laten voeren door BNG, waarbij de grondexploitatie in een ruimer perspectief wordt geplaatst en waarbij meerdere varianten en optimalisatiemogelijkheden worden doorgerekend.
De betreffende grondexploitatie moet voorts gebaseerd zijn op een aangepaste versie van het RFP conform de opmerkingen van de gemeenteraad.
In een overleg tussen wethouder Demmers en de heer Rodewijk van Ontwikkelings- en Partici patiebedrijf Publieke sector B .V.(OPP) is gevraagd of er een voorstel voor een plan van aanpak en een offerte gemaakt kan worden met betrekking tot het opstellen van de eerder genoemde “second opinion”. De ervaring leert dat voor het opstellen van de grondexploitatie in breder perspectief met een aantal varianten op basis van het aangepasten RFP globaal een looptijd van ca. 3 tot 4 maanden benodigd is en dus niet v de extra raadsvergadering van begin juni 2005 kan worden opgesteld.
Alvorens het plan van aanpak, werkzaamheden en offerte te beschrijven lichten wij u voor de volledigheid graag eerst nader in over de doelstelling van ons bedrijf OPP en welke rol dat mogelijk in de door u geschetste ontwikkeling zou kunnen spelen.

1.3 OPP
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
OPP (Ontwikkelings- en Participatiebedrijf Publieke sector B.V.) is een 100% dochter van de BNG (Bank Nederlandse Gemeenten) en is in 1997 opgericht, met als doel gemeenten en andere publieke partijen te ondersteunen en te versterken in de ontwikkeling van hun ruimtelijke plannen. Dit doet OPP naast advisering t.a.v. de ruimtelijke invulling ervan, met de intentie om risicodragend deel te nemen in de grondexploitatie.
Door de vanuit haar doelstelling strikt neutrale positie, namelijk geen bindingen met vastgoedpartijen, adviesbureaus, aannemers enz., maar met financiële en ruimtelijke expertise, staat OPP ten dienste van de overheid om als onafhankelijke en neutrale partij de plannen, zowel in stedenbouwkundig (ruimtegebruik) als financieel opzicht, vorm te geven en die in overeenstemming te maken met de publieke randvoorwaarden.

mei 2005Zandvoort; Middenboulevard, plan van aanpak en offerte6

Vooropgezet doel daarbij is de rol van de betrokken overheidspartij daar te leggen waar hij hoort, namelijk onder de regie van die partij zelf. OPP is in dat kader bereid overeenkomsten aan te gaan met lange looptijden, hetgeen betekent dat OPP uitdrukkelijk ernaar streeft procesdeelnemer te zijn, daar waar de meeste private partijen op projectbasis willen deelnemen.
OPP is gebiedsontwikkelaar en geen projectontwikkelaar van gebouwd onroerend goed. Zoals gesteld richt OPP zich op financiële participatie in de locatieontwikkeling, waarbij de participatieverhouding wordt vastgesteld door de overheidspartij. In het geval dat de partij de risico’s beperkt wil houden, kan gekozen worden voor een constructie, waarin OPP streeft naar een participatie van 50% met de andere 50% bij de overheidspartner.
Voordeel van een dergelijke samenwerking is dat in de ontwikkelingsmaatschappij die tussen de partij(en) en OPP op die manier ontstaat, in eigen regie de plannen kunnen worden voorbereid, zonder daarmee het eigen apparaat te zwaar te belasten, met beperkt financieel risico en dat op het voor de partij meest geschikte moment samenwerking c.q. uitbesteding kan worden gedaan met een private partij, zodanig dat de toegevoegde waarde voor deze partij zo goed en objectief mogelijk tot zijn recht kan komen.
Op basis van een dergelijke insteek heeft OPP reeds vele samenwerkingsverbanden met verschillende gemeenten gesloten. Een projectontwikkelaar zal zijn investeringsbeslissing in belangrijke mate af laten hangen van de acceptatie van zijn plannen. Bovendien zal deze niet snel geneigd of in staat zijn gedurende een langere periode grote investeringen te doen en de financiering rond te krijgen. Deze twee elementen — acceptatie van plannen en financiële draagkracht — zijn cruciale elementen bij de ontwikkeling van grote en complexe locaties. Voor de gebiedsontwikkeling en de grondexploitatie heeft de gemeente Zandvoort derhalve baat bij een partner die in staat zijn deze twee elementen af te dekken.
De gemeente is een belangrijke partner, zij heeft veel kennis van procedures. Bovendien is zij betrokken bij de formulering van (nieuw) beleid.
Bij OPP is volop kennis van en ervaring met gebiedsontwikkeling en projectfinanciering aanwezig. Bovendien heeft OPP als 100% dochter van de Bank Nederlandse Gemeenten de mogelijkheid om voor langere periode relatief gunstig vreemd vermogen aan te trekken. Een samenwerking tussen de gemeente, eventueel een andere partij (Vesteda) en OPP leidt daarom tot een grotere kans op acceptatie en realisatie van de plannen.

mei 2005Zandvoort; Middenboulevard, plan van aanpak en offerte7

In principe ziet een dergelijke samenwerking er als volgt uit.
../plaatjes/page0010_image.gif

Onderdeel van de ondersteuning is het beoordelen van de financieel economische haalbaarheid op basis van een verder uitgewerkt programma van eisen en de vertaling daarvan in een ruimtelijk plan (RFP Middenboulevard).
Navolgend plan van aanpak beschrijft op welke wijze in relatief kort tijdsbestek het onderzoek naar de haalbaarheid van het RFP Middenboulevard Zandvoort kan worden voortgezet. Achtereenvolgens komen aan de orde: de beoogde aanpak, een beschrijving van de werkzaamheden, de organisatie, planning en kosten.

mei 2005Zandvoort; Middenboulevard, plan van aanpak en offerte8

2.0 Plan van aanpak
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
Om de haalbaarheid van het RFP Middenboulevard in een kort tijdsbestek te onderzoeken, is het naar onze opvatting noodzakelijk om een gestructureerde aanpak te volgen. Daartoe zal een aantal stappen worden gezet, die op logische wijze op elkaar zijn afgestemd. Leiddraad in het stappenplan zijn de markttechnische, ruimtelijke en kwalitatieve overwegingen en mogelijkheden.
Stapsgewijs wordt de volgende aanpak voorgesteld:

2.1 Startnotitie
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
Bij het RFP Middenboulevard is geen sprake van een blanco uitgangssituatie. Het RFP is opgesteld en zal aangepast moeten worden aan de wensen van de raad. Er zijn diverse andere documenten en onderzoeken waarin (beleids-)uitgangspunten, randvoorwaarden en mogelijke programmaonderdelen zijn geformuleerd. Als startdocument wordt eerst een notitie opgesteld, waarin de uitgangspunten, randvoorwaarden en programmaonderdelen worden samengevat en op hun onderlinge samenhang of tegenstrijdigheid worden beoordeeld. Ook wordt dit document gebruikt om vast te leggen of er informatie ontbreekt en of er nader onderzoek nodig c.q. gewenst is. De startnotitie wordt gecompleteerd met een planning op hoofdlijnen.

2.2 Ruimtelijk functioneel plan
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
Het RFP Middenboulevard zal moeten worden aangepast aan de wensen en gevoelens van de gemeenteraad. Bij de opstelling van het aangepaste RFP zullen meerdere variaties moeten worden opgesteld op basis waarvan de raad (samen met de financiële onderbouwing; zie hierna) kan besluiten.

2.3 Financiële analyse en risicoanalyse
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
De Financiële analyse betreft een opstelling van alle mogelijke kosten die betrekking hebben op het in ontwikkeling brengen van de locatie en de baten die voortvloeien uit het markttechnisch haalbaar geachte programma. Voor de onderbouwing van de analyses zal zoveel mogelijk gebruik gemaakt worden van bestaande rapportages. Daarnaast zijn wij, gezien de importantie van met name verwervingskosten en grondopbrengsten, van mening dat een contra-expertise op deze posten uitgevoerd dient te worden door een door ons te selecteren bureau. Zoals eerder aangegeven (onder punt 1: Startdocument) zal waar nodig aanvullend onderzoek verricht moeten worden. Deze eventuele nadere onderzoeken zijn niet in deze offerte opgenomen. De risicoanalyse geeft aan op welke onderdelen het plan in financiële zin kwetsbaar is.

mei 2005Zandvoort; Middenboulevard, plan van aanpak en offerte9

Ten aanzien van de kosten kan worden gesteld dat het in het geval van het RFP Middenboulevard niet verstandig is om met kengetallen voor bouwrijp en woonrijp te werken. Daarvoor zijn de civieltechnische werken te complex en te locatiespecifiek. Na bestudering van de aanwezige kostenbegrotingen van deze werken kan in overleg met de bij de planvorming betrokken deskundige partijen, als de civieltechnische afdeling van de gemeente Zandvoort (en/of een gerenommeerd ingenieursbureau) OPP contra-expertise op dit aspect van de grondexploitatiebegroting doen.

2.4 Rapportage
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
Het proces wordt afgesloten met een rapportage waarin de genoemde stappen integraal zijn opgenomen. De rapportage is in feite het fasedocument en geeft een duidelijk beeld van de haalbaarheid van de locatieontwikkeling op basis van het beoogde programma en de ruimtelijke invulling. De rapportage kan dienen als basis voor het nemen van het besluit binnen de gemeente Zandvoort om wel of niet en op welke wijze door te gaan met de volgende fase.
Mogelijkheden vervolgtralect in P.P.S. - verband
Wanneer op basis van voornoemde stappen wordt besloten verder te gaan met de dan geformuleerde en haalbare plannen voor de ontwikkeling van de Middenboulevard Zandvoort, dan kan de gebiedsontwikkeling in het verband van een op te richten publiek - privaat ontwikkelingsbedrijf worden opgepakt gericht op de uitvoering van het plan met bijbehorende grondexploitatie, volgens de volgende stappen:
Planologische / juridische fase waarin de opstelling c.q. aanpassing van het bestemmingsplan plaatsvindt.
De privaatrechterlijke fase waarin de gebiedsontwikkelingsactiviteiten zijn opgenomen. Daarbij moet gedacht worden aan: de verwerving of inbreng van gronden en/of panden, (eventuele) bodemsanering, bouwrijp maken van de gronden en verkoop van de percelen. De technische realisatie, te weten de aanleg van infrastructuur, de inrichting van de openbare ruimte en vastgoedontwikkeling. De ontwikkeling van vastgoed zal worden uitbesteed aan één (of combinatie van) ontwikkelaar(s). De haalbaarheidsstudie en nadere uitwerking leveren daarvoor het programma van eisen voor de uitvoering van de regiefunctie, waarmee de marktwerking op dit vlak optimaal kan worden geïntroduceerd.

mei 2005Zandvoort; Middenboulevard, plan van aanpak en offerte10

Schematisch ziet een en ander er als volgt uit
../plaatjes/page0013_image.gif

mei 2005Zandvoort; Middenboulevard, plan van aanpak en offerte11

3.0 Beschrijving van de werkzaamheden
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
De werkzaamheden, die in het kader van de nadere uitwerking tot
vaststelling van de haalbaarheid van de gebiedsontwikkeling moeten worden verricht, hebben betrekking op de volgende aspecten:
  1. Aansturing van het project volgens het beschreven plan van aanpak en verantwoordelijkheid voor alle aspecten die te maken hebben met tijd, geld, informatie, organisatie en kwaliteit.
  2. Het opstellen van de Startnotitie;
  3. Het zo nodig (laten) opstellen van een aangepast ruimtelijk functioneel plan overeenkomstig de wensen van de gemeenteraad;
  4. Het laten opstellen van een contra-expertise van de marktanalyse;
  5. Het opstellen van een op basis van voortschrijdend inzicht bijgewerkte grondexploitatie in verschillende varianten;
    Voorgesteld wordt om in onderling overleg tussen OPP en de gemeente te komen tot een nadere verdeling van taken.
    Uit het overzicht van werkzaamheden wordt duidelijk dat er sprake is van inhoudelijk verschillende taken: private (bedrijfsmatige) taken enerzijds en publieke taken anderzijds.
    Het ligt voor de hand hier bij de taakverdeling tussen OPP en de gemeente op aan te sluiten.
mei 2005Zandvoort; Middenboulevard, plan van aanpak en offerte12

4.0 Organisatie
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
Voor de verdere uitwerking van de plannen voor de Middenboulevard wordt voorgesteld om te werken met een projectgroep — stuurgroep structuur.
De projectgroep wordt aangestuurd door een planmanager van OPP. De projectgroep is belast met de begeleiding van het onderzoek naar de haalbaarheid van het aangepaste RFP Middenboulevard.
Voor de inbreng van inhoudelijke kennis wordt in eerste instantie zoveel mogelijke gebruik gemaakt van aanwezige expertise bij de gemeentelijke diensten, bijvoorbeeld op het vlak van ruimtelijke planvorming, milieu en civieltechnische voorbereiding en uitvoering. Als binnen de gemeentelijke Organisatie geen capaciteit aanwezig is, kan deze extern worden ingevuld. De projectgroep vergadert zo vaak als nodig is. De projectgroep is flexibel van samenstelling, al naar gelang de stand van zaken van het project en de benodigde disciplines. In de projectgroep moeten in ieder geval de volgende disciplines zijn vertegenwoordigd:
Ruimtelijke planvorming;
Planeconomie;
Verkeer;
Milieu;
Civiele techniek.
De bestuurlijke betrokkenheid bij het project wordt ingevuld via de stuurgroep.
Het secretariaat van de stuurgroep wordt verzorgd door de gemeente. Vergaderstukken voor de stuurgroep worden voorbereid door de projectgroep.

mei 2005Zandvoort; Middenboulevard, plan van aanpak en offerte13

5.0 Tijdsplanning
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
De ervaring leert dat het doorlopen van de stappen 1 tot en met 5 (Startnotitie tot en met de rapportage over de haalbaarheid) circa 3 tot 4 maanden in beslag neemt.
Dit heeft te maken met de volgtijdelijkheid van een aantal onderdelen in het proces. De financiële analyse en risicoanalyse kunnen pas dan worden opgesteld, als het ruimtelijk functionele plan is aangepast. Na een eerste opstelling van de financiële analyse en risicoanalyse kan met de opstellers van het RFP bepaald worden welke alternatieven/varianten kunnen/moeten worden uitgewerkt en doorgerekend.
De uiteindelijke doorlooptijd is mede afhankelijk van (eventuele) tussentijdse besluitvorming binnen de gemeentelijke Organisatie over deelproducten.
Bij de bovenstaande tijdsplanning gaan wij er vanuit dat de eventuele gegevens van en inhoudelijke inbreng door de gemeente tijdig en adequaat worden aangeleverd.
Uitgaande van opdrachtverlening door de gemeente Zandvoort, medio juni 2005 en rekening houdend met de vakanties, zal een concept rapportage op zijn vroegst eind september 2005 gereed zijn.
Om een goed overzicht te krijgen van het planproces, dat uiteindelijk moet leiden tot gebiedsontwikkeling, zal een planning op hoofdlijnen worden opgesteld en als bijlage bij de startnotitie worden gevoegd. Deze planning geeft een goed beeld van de samenhang tussen de verschillende activiteiten en de verwachte doorlooptijd daarvan.
De planning zal vervolgens in ieder geval jaarlijks moeten worden geactual iseerd.

mei 2005Zandvoort; Middenboulevard, plan van aanpak en offerte14

6.0 Offerte
[Index] [Top] [Vorige]
Deze offerte heeft betrekking op het uitvoeren van een haalbaarheidsstudie volgens de beschreven aanpak. De kosten daarvan worden door ons als volgt geraamd:
1)(laten) Opstellen van het startdocument en de marktanalyse€ 20.000=
2)Opstellen financieel economische analyse€ 15.000,
3)Opstellen haalbaarheidsonderzoek en overleg (stelpost)€ 15.000,
Uit de gesprekken met de gemeente Zandvoort is vooralsnog de wens naar voren gekomen dat er ondersteuning vanuit OPP gegeven wordt in de vorm van advies (second opinion) in het financieel economisch traject. De verwachting bestaat dat het tijdsbeslag in eerste instantie ciröa 3 dagdelen per week zal zijn. Wanneer het project en de projectorganisatie goed ‘op de rails’ staan, volstaat naar verwachting een inzet van gemiddeld circa 1 dag per week.
Wij stellen voor de inzet vanuit OPP flexibel in te vullen met een aanwezigheid van bijvoorbeeld één vast dagdeel per week. De overige tijdsbesteding is dan al naar gelang zich afspraken of overlegmomenten voordoen.
Voorgesteld wordt om in dit stadium van het proces te werken op basis van een zogenoemd regiemodel. Dat houdt in dat de kosten van (externe) adviseurs, waaronder OPP, bij de gemeente Zandvoort worden afgerekend op basis van werkelijk bestede tijd en kosten. Het voordeel van deze werkwijze voor de gemeente is dat zij zelf bepaalt (regie!) wanneer en welk advies wordt ingewonnen.
Het tarief voor de inzet van een planmanager vanuit OPP bedraagt € 1.150,- per dag exclusief BTW, inclusief reis- en verblijfskosten.
Voornoemde kosten alsook eventuele andere plankosten dienen door de gemeente Zandvoort te worden voorgefinancierd. Uiteraard is het de bedoeling dat deze kosten te zijner tijd ten laste komen van de grondexploitatie.
Alle genoemde bedragen zijn inclusief reis- en verblijfskosten, maar exclusief omzetbelasting.

mei 2005Zandvoort; Middenboulevard, plan van aanpak en offerte15

Wanneer aan OPP opdracht wordt verleend voor de uitvoering van de
omschreven werkzaamheden, geldt het onderstaande betalingsritme:
- 40 % van de geraamde kosten bij opdrachtverlening;
- 30 % van de geraamde kosten na oplevering van het marktonderzoek;
- 20 % van de geraamde kosten bij indiening van de concept haal baarheidsrapportage;
- 10 % van de geraamde kosten, onder verrekening van de in regie aangeboden werkzaamheden, bij oplevering van de rapportage.

mei 2005Zandvoort; Middenboulevard, plan van aanpak en offerte16