De middenboulevard : plannen van Zandvoort

RAADSBESLUIT

Agendapunt:	9
Registratienummer:	GF/2005/5056
Versienummer:	2

De raad van de gemeente Zandvoort;

Gelezen het voorstel van Burgemeester en Wethouders d.d. 17 mei 2005, nr. 05/5055

Gelet op de overwegingen van de integrale commissie raadszaken d.d. 26 mei 2005

Gelet op onderstaande wettelijke bepalingen:
Gemeentewet, artikel 147

Besluit:

Het Ruimtelijk Functioneel Plan Middenboulevard, gebaseerd op de in het duin(plus)model vastgelegde visie, met inachtneming van het gestelde in punt 3 te aanvaarden als kader voor nadere ruimtelijke en functionele invullingen, waarmee een kwaliteitsniveau en een inrichtingsprincipe voor de toekomstige herinrichting van de Middenboulevard wordt vastgesteld;
het Garantieplan met inachtneming van het gestelde in punt 3 te aanvaarden als basis en kader voor de individuele gesprekken met de betrokkenen in het gebied;
de Nota van Wijzigingen te aanvaarden als onlosmakelijk onderdeel van het Ruimtelijk Functioneel Plan Middenboulevard en het Garantieplan en de in de Nota van Wijzigingen voorgestelde aanpassingen en aanvullingen in de plaats te stellen van de oorspronkelijke teksten en kaarten, waarbij de wijzigingen, zoals geformuleerd in de bijlage bij dit besluit, in de plaats komen van de oorspronkelijke tekst in de Nota van Wijzigingen;
het college op te dragen, de aanpassingen en aanvullingen uit de Nota van Wijzigingen na het besluit van heden in het Ruimtelijk Functioneel Plan Middenboulevard en het Garantieplan aan te brengen en aan de raad ter kennisneming te doen toekomen;
het college de opdracht te geven de eerste fase zoals beschreven in de Intentieovereenkomst met Vesteda af te sluiten;
het college opdracht te geven de raad een voorstel te doen voor de invulling van de tweede fase en deze niet in te gaan dan nadat de raad daarover heeft besloten;
het college opdracht te geven dat de raad, vooruitlopend op het aangaan van een samenwerkingsovereenkomst met een derde partij, tijdig wordt betrokken bij en beslist over het vervolgproces;
de door BNG/OPP uit te voeren haalbaarheidsstudie te gebruiken als onderlegger voor onderhandelingen over de vervolgfase;
het college opdracht te geven om voor de ontwikkeling van elk deelgebied een communicatieplan op te stellen;
het Ruimtelijk Functioneel Plan Middenboulevard te aanvaarden als kader voor het ontwerpbestemmingsplan;
in het kader van het bestemmingsplanproces de uitwerkings-, respectievelijk wijzigingsbevoegdheid per deelgebied over te laten aan de gemeenteraad, waarbij per variant het aantal woningen en een termijnplanning wordt bepaald;
bij de concretisering van het Ruimtelijk Functioneel Plan Middenboulevard in te zetten op een eerste uitvoeringspakket bestaande uit de deelgebieden Watertorenplein, Pool Palace, Pool Badhuisplein en de Boulevard;
voor de overige gebiedsdelen de herinrichting te baseren op het kwaliteitsniveau en het inrichtingsprincipe van het Ruimtelijk Functioneel Plan Middenboulevard, uit te werken in overleg met betrokkenen;
de financiële consequenties per gebiedsdeel in fase 2 (artikel 4 intentieovereenkomst) ter besluitvorming aan de raad voor te leggen; waarbij als uitgangspunt geldt dat geen gebiedsdelen in ontwikkeling worden genomen, voor daar voldoende financiële dekking voor is;
het college opdracht te geven op korte termijn te komen met een Plan van Aanpak inzake de erfpachtcontracten; daarbij dient onderzocht en aan de raad voorgelegd te worden of de vigerende erfpachtcontracten voor gebouwen die gehandhaafd worden, worden vervangen door nieuwe erfpachtcontracten of door koopcontracten voor de grond;
het college opdracht te geven onderzoek te doen naar de individuele noodgevallen, zoals o.a. naar voren gekomen tijdens de inspraakronde in de commissievergadering Raadszaken van 26 mei j.l., en zo nodig en mogelijk met oplossingsgerichte voorstellen te komen.

Zandvoort, 9 juni 2005,

de raad voornoemd,

de griffier, de voorzitter,

BIJLAGE BIJ BESLUIT INZAKE DE MIDDENBOULEVARD

(raadsvergadering 9 juni 2005, agendapunt 9)

Nota van wijzigingen Ruimtelijk Functioneel Plan en Garantieplan Middenboulevard

Hoofdstuk 5 Aanvullingen op het garantieplan

5.2 Beschouwing

Peildatum waardebepaling (blz. 6)

Voorstel tekstwijziging:

Voor de bepaling van de waardebepaling wordt uitgegaan van de peildatum 1 januari 2005, waarbij de waarde van de te slopen panden wordt vastgesteld door een door de gemeente aan te wijzen taxateur en een door de eigenaar aan te wijzen taxateur. Indien zij niet tot overeenstemming komen wordt dit ter arbitrage voorgelegd aan een derde, onafhankelijke taxateur.
De opdracht voor de taxatie zal gebaseerd moeten zijn op een situatie als waren er geen plannen van de gemeente en/of derden in dit gebied.

Gesloten beurzenregeling met gelijkwaardige nieuwe woning (blz. 7)

Bij nader inzien is de formulering onder Variant 1 punt a Een anti speculatiebeding, met eventueel kettingbeding.etc… niet helemaal logisch.
Er wordt bij het hanteren van een geïndexeerde koopprijs van de oude woning geen rekening gehouden met de mogelijke waardestijging of -daling van de oude woning in een ongewijzigde situatie. Dat zou een onevenredig nadeel voor de eigenaar kunnen betekenen.
Dat is ook uit het voorbeeld af te leiden. In feite investeert de eigenaar € 200.000,-- in zijn nieuwe woning. Stel, bij realisering is de waarde van de nieuwbouw € 250.000,--, dan zou de gemeente voor die € 50.000,-- meerwaarde volgens het voorbeeld € 80.000,-- ontvangen en de eigenaar voor de ingebrachte € 200.000,-- slechts 20.000,--.
Dat is te ondervangen door een andere uitgangspositie te kiezen.

Voorstel tekstwijziging:

a. Een anti speculatiebeding, met eventueel kettingbeding. Hierbij wordt bij vervreemding van de woning volgens onderstaande formule de meerwaarde aan de gemeente afgedragen.
De nieuwe woning, die qua oppervlakte en uitzicht vergelijkbaar is, heeft logischerwijs een hogere waarde dan de oude woning. Daarom zal de nieuwe woning op de werkelijke waarde getaxeerd moeten worden. Die werkelijke waarde is van belang bij de berekening van de opbrengst voor de eigenaar en de aan de gemeente te betalen meerwaarde.

Formule: opbrengst verkoop nieuwe woning : getaxeerde waarde nieuwe woning bij oplevering x koopprijs oude woning = bedrag voor de eigenaar

Voorbeeld 1

Koopprijs oude woning	€ 200.000,--
Getaxeerde waarde nieuw te betrekken woning	€ 250.000,--
Opbrengst bij verkoop op moment X	€ 300.000,--
Voor de Gemeente	€ 60.000,--
Voor de eigenaar	€ 240.000,--

Voorbeeld 2

Koopprijs oude woning	€ 200.000,--
Getaxeerde waarde nieuw te betrekken woning	€ 250.000,--
Opbrengst bij verkoop op moment X	€ 250.000,--
Voor de Gemeente	€ 50.000,--
Voor de eigenaar	€ 200.000,--

Uit deze voorbeelden blijkt dat de marktwaarde bepalend is voor de aan de gemeente en aan de eigenaar toekomende bedragen.
M.a.w. woorden, de eigenaar heeft nog steeds zijn waarde van zijn voormalige woning.
Immers, de markt heeft bepaald dat de woningen in waarde zijn gedaald.