Over het Concept Ruimtelijk Functioneel Plan
Middenboulevard van 11-11-2004

Het failliet van een te hoog ambitieniveau Maandagavond 15 november werden raadsleden en een aantal daartoe uitgenodigde belanghebbenden geïnformeerd over de inhoud van het concept Ruimtelijk Functioneel Plan (RFP) en het tweede concept Garantieplan. Het RFP wijkt haast alleen in een uitgewerkte presentatievorm af van wat eerder al was bekendgemaakt. Voor het tweede Concept Garantieplan Middenboulevard is gekozen voor schaderegeling volgens de wetttelijke norm. Voor eigenaren van onroerend goed dat ”moet” worden gesloopt en die zich in de Middenboulevard willen hervestigen betekent schadeloosstelling volgens de wettelijke norm een financiële ramp.
De vele pagina’s dikke brochures en folders kunnen echter niet verhullen dat de wethouder niet heeft geleverd wat daarover in de overeenkomst tussen het college/Vesteda is vastgelegd: Het RFP –dat staat in de intentieovereenkomst– moet zijn een programmatisch, stedenbouwkundig en financieel plan.

Illusies in plaats van reële plannen
Sinds december 2002 (twee jaar verder en 150.000 euro armer) is de feitelijke stand van zaken: Een financiële ramp in plaats van financiële dekking
Alle gebouwen op één uitzondering na (hotel Zuiderbad) die bij de wederopbouw omstreeks 1953 zijn gebouwd aan het De Favaugeplein, Burg. Engelbertstraat westzijde, Thorbeckestraat westzijde en Vuurboetstraat e.o. worden, zo blijkt uit het RFP, gesloopt. Tegenover de kosten voor minnelijke verwerving ofwel onteigening resp. schadeloosstelling van de in het RFP genoemde ca. 180 appartementen/panden, het slopen en het bouwrijp maken van de grond, staan de inkomsten voor de gemeente door de verkoop van die grond aan projectontwikkelaars zoals Vesteda.
Echter, de opbrengsten dekken de kosten voor de gemeente maar voor de helft. En dat terwijl de kosten van het garantieplan conform de door de raad gewenste uitgangspunten; eigenaren mogen van verwerving geen enkel financieel of materieel nadeel ondervinden, nog veel hoger zullen uitvallen.
Voor dit mega-tekort bestaat geen enkele dekking. Nu pas wil men door derden laten uitzoeken of, en zo ja in welke mate, er in de toekomst mogelijk subsidies kunnen worden aangeboord om het tekort te financieren. Maar dan moet de raad wel eerst instemmen met het RFP want anders ”heb je geen verhaal…”

Wij gaan er van uit dat de raad het college aan het amendement van 17 juni zal houden; eerst dekking dan pas instemming, eerst een ruimhartig garantieplan en draagvlak voor het RFP bij bewoners dan pas goedkeuring door de raad.

Als er al subsidies zouden worden gegeven zullen die slechts gespreid over de planperiode (van 15 jaar?) beschikbaar komen. Het gevolg daarvan is dat onzekerheid over de financiering dus niet alleen vóór de aanvang van het project maar gedurende de gehele planperiode blijft bestaan. Geen weldenkend raadslid zal met een dermate groot financieringstekort en zodanig wankele basis voor de dekking daarvan (subsidies waarop men hoopt maar waarvan pas na jaren zal blijken of die al dan niet worden toegekend) instemmen.

Overigens volgt uit het tekort van 50% dat Vesteda de grond tegen de helft van de werkelijke kosten zal kopen en dus houden wij daar als dorpsgemeenschap in plaats van een fikse hoeveelheid geld een gigantische schuld aan over. Dat, ondanks de verkoop van alle gemeentegrond in de Middenboulevard: In plaatrs van een ruimhartig garantieplan een financiële strop voor eigenaren van te slopen onroerend goed
Bewoners hebben het zo duidelijk gezegd; eigenaren van te slopen panden die zich in de Middenboulevard willen hervestigen moet dat tevoren worden gegarandeerd en deze ”gedupeerden” mogen daarvan geen enkel financieel nadeel ondervinden. Bewoners hebben gesteld er zal een ”gesloten beurzen” garantie moeten komen voor diegenen die willen meewerken aan de minnelijke verwerving van hun woning en waarbij zij in ruil voor hun te slopen woning een qua oppervlak en ligging gelijke woning wordt aangeboden (nieuw voor oud).
Raadsleden hebben gesteld dat het Grantieplan ruimhartig moet zijn. In plaats daarvan is schadeloosstelling nu voorzien op basis van de wettelijke regeling; betrokkenen ontvangen de marktwaarde van hun “oude” woning (niet is aangegeven op welk moment deze waarde wordt bepaald) en betalen bij hervestiging de marktwaarde van een nieuwe woning. (Uitgaande van een appartement van 100m2 levert dat een tekort van ca. 200.000 euro op.)
Ook in een aankoopgarantie t.b.v. het aankopen van onroerend goed dat gesloopt zal worden maar ”nog niet aan de beurt is” en vóór dat tijdstip door de eigenaar moet/zal worden verkocht, is niet voorzien.
Dus zullen bewoners er in meerderheid voor passen om aan minnelijke verwerving mee te werken en zullen zij zich daartegen verzetten...

Dwang in plaats van vrijwilligheid
Onverholen wordt in de huidige stukken gesproken over wettelijk onteigenen als minnelijke verwerving niet slaagt. Dit, met volledig voorbijgaan aan de eerder gegarandeerde vrijwilligheid: ”geen gedwongen sloop”. Het wantrouwen van bewoners blijkt terecht. Nu de ”plannen” in een opvolgende fase zijn beland blijken begrippen als draagvlak en vrijwilligheid ineens geen voorwaarden meer waaraan de wethouder zich gebonden acht en blijken zijn eerdere en stellige beloften (ook aan de raad) van geen enkele betekenis.
Ook de zinsneden over het niet verlengen van erfpacht -zonder dat daaraan enig raadsbesluit ten grondslag ligt- roept vragen op over het handelen van de wethouder. Als iets duidelijk is, is het wel dit; het behartigen van de belangen van de betrokken burgers is bij deze wethouder niet in goede handen.

Voorwaarden voor voortgang ontbreken
Nu de financiële basis ontbreekt en het tekort (op de grondexploitatie al 50%) alleen kan worden gedekt met subsidies waarvan niet zeker is of die ook werkelijk beschikbaar worden gesteld, ontbreekt de financiële onderbouwing en daarmee een reële uitgangspositie voor de huidige grootschalige plannen.
Het aantonen van de slaagkansen van de toeristisch economische ontwikkeling aan de polen zou aan de ontwikkeling vooraf moeten gaan maar dat is niet gebeurd (het rapport van Ecorys Kolpron is daarover overigens ontnuchterend somber).
De voorziene nieuwbouw in de Middenboulevard bestaat voor 80% uit de bouw van huurwoningen in het topsegment van de markt. Subsidies worden daarvoor niet toegekend (die zijn nu eenmaal niet bedoeld om o.a. de winstgevendheid van het project voor de betrokken projectontwikkelaars te faciliteren).
Het RFP voldoet inhoudelijk en programmatisch dus niet aan de voorwaarden zoals vermeld in de intentieovereenkomst. Concrete invullingen worden (wederom) vooruitgeschoven en zouden nu in plaats van in het RFP in een Ontwikkelingsplan komen te staan.

Harde conclusies trekken nu nodig
In plaats van te blijven dagdromen over fraaie luchtkastelen en daarmee het trekken van conclusies uit de nuchtere feiten nog langer uit te stellen, is het gewenst nu een streep te trekken en terug te keren tot de aanvankelijke uitgangspunten; het ontwikkelen van de polen en het ”upgraden” van de sedert jaren door de gemeente verwaarloosde inrichting van de openbare ruimte in de tussenliggende gebieden.
Er is al veel teveel geld uitgegeven aan het opstellen van onrealistische plannen. Zo kon men lering trekken uit de dit jaar gehouden expositie; ”Wat u hier ziet komt er niet”. Een overzicht van stedenbouwkundige fantasieën, allemaal gebaseerd op onrealistisch gebleken uitgangspunten. Zoals hierboven is aangetoond kan het huidige RFP nu aan die lijst worden toegevoegd. Met een beroep op het gezonde verstand mogen we verwachten dat de raad dit ook zal doen. Het zou wel eens de enige positieve vrucht van de huidige situatie kunnen zijn...

Bruno Bouberg Wilson