STICHTING BEWONERSBELANGEN
MIDDENBOULEVARD
>>> ZANDVOORT <<<
BURGEMEESTER VAN FENEMAPLEIN 19/9, 2042TG ZANDVOORT - T 023-5730169
10 januari 2006
Aan: de leden van het College van B. en W. en de Raad van de gemeente Zandvoort
Geachte leden van het College van B. en W. en de Raad
Zoals blijkt uit de bijgesloten door de Stichting opgestelde analyse van de haalbaarheidsstudie Middenboulevard van het Ontwikkelings en Participatiebedrijf Publieke sector B.V. ( OPP second opinion ) voldoet het Ruimtelijk Functioneel Plan op alle cruciale onderwerpen niet aan de daaraan te stellen eisen om als basis te kunnen dienen voor het (voor)ontwerp bestemmingsplan Middenboulevard.
Desondanks stelt het college in het raadsvoorstel reg. nr. GF/2005/14304 d.d. 22 december 2005 ter behandeling in de integrale commissie raadszaken op 16 januari 2006 aan de raad voor:
De door OPP geleverde second opinion te beschouwen als een rapportage die de lijn van het RFP ondersteunt en die aanvullend kan worden benut bij de invulling van het vervolg.
Hiermee vervolgt het college de beleidslijn die vanaf het prille begin ten aanzien van het project Middenboulevard is gevolgd. Wegens het niet kunnen voldoen aan de prealabele eisen en voorwaarden waaraan moet worden voldaan om een (voor)ontwerp bestemmingsplan in procedure te brengen dat op voldoende draagvlak kan rekenen, kiest het college wederom voor de vlucht naar voren
Gezien de opstelling van de meerderheid van de raad, d.w.z. de fracties van GBZ, CDA, PvdA, Liberaal Zandvoort en lijst Herben bij eerdere vlucht naar voren voorstellen van het college, lijkt het onwaarschijnlijk dat de genoemde fracties hun steun zullen onthouden aan de thans voorliggende voorstellen.
Reeds van het begin, drie jaar geleden, was het duidelijk dat er een zeer groot financieringstekort zal zijn dat alleen door door de verkrijging van zeer grote subsidies zal kunnen worden afgedekt. In het project Middenboulevard, naar de tweede fase wordt op blz. 9 door het college gesteld dat ( voor de noodzakelijke zeer grote subsidies) alleen ingezet zal (kunnen) worden op het verwerven van gelden uit één van de Europese structuurfondsen. In een gesprek dat ondergetekende op 7 januari hierover met de projectwethouder had, erkende deze dat de bedoelde fondsen reeds volledig zijn benut. Volgens de projectwethouder zouden er echter vanaf 2007 hiervoor weer nieuwe fondsen beschikbaar zijn. Dit is echter onwaarschijnlijk gezien de grote budgetaire problemen van de EU. Bovendien is het een utopie, zo er al voor dergelijke projecten nieuwe fondsen beschikbaar zouden komen, er van uit te gaan dat deze gegund zullen worden voor een project dat in de verste verte niet voldoet aan de prealabele daaraan te stellen voorwaarden en eisen.
De laatste zin in het advies van OPP luidt:
Het plan is betrekkelijk integraal van opzet en biedt daardoor weinig flexibiliteit en weinig mogelijkheden tot een plan economische en stategische ontwikkeling.
Dit is in lijnrechte tegenspraak met wat daarover in retorische taal in het plan zelf (RFP) staat.
Zal thans wederom iets dergelijks gebeuren zoals bij de voorstellen van het college aan de raad op 9 Juni 2005? Er werden toen een aantal wensen /opdrachten geformulererd en vastgelegd in een amendement. Vervolgens werd door de vijf genoemde fracties vňňr de voorstellen gestemd. Daarmee kreeg het college carte blanche want er was geen mogelijkheid meer om de wensen/opdrachten af te dwingen. Het college verplichtte zich slechts om de raad t.z.t. ter kennisneming te laten weten hoe met de wensen /opdrachten van de raad is omgegaan. Dit speelt nu weer. Alleen door verwerping van voorstellen die niet overeenkomen met de wensen/opdrachten van de raad kan de raad zich op adequate wijze van zijn kaderstellende taak kwijten. Zoals het tot nu gegaan is kan de vraag gesteld worden of er wel sprake is van behoorlijk bestuur. Wij wijzen u er in dit verband op dat terwijl, mede gezien de inhoud van de OPP studie, het duidelijk is dat het college niet adequaat heeft voldaan aan de raadsopdrachten van 9 Juni 2005, er thans op blz. 17 van het aangepaste RFP staat: De gemeente heeft op 9 Juni 2005 dit Ruimtelijk Functioneel Plan samen met het garantieplan vastgelegd Dit is een aanvechtbare constatering .
Nadat de raadsfracties hebben gestemd over de voorliggende voorstellen zal de Stichting de burgers van Zandvoort inlichten over de ontstane situatie en de rol die alle zeven fracties daarin hebben gespeeld. Hierbij zal ook aandacht worden besteed aan de miljoenen euros die de gemeente Zandvoort in de loop van de laatste 10 jaren aan gemeenschapsgeld heeft uitgegeven en nog uitgeeft ( zie het voorstel wederom € 100.000 te voteren ) aan projecten die geen draagvlak hebben en waar de gemeente dus doelbewust de confrontatie met de betrokken burgers lijkt te willen aangaan ten faveure van ……….? Deze vraag zal u moeten beantwoorden. Maar natuurlijk: Het algemeen belang! Maar dat zal u geloofwaardig moeten kunnen onderbouwen. Het lijkt er in de verste verte nog niet op!
Dit document met bijlage wordt toegevoegd aan ons dossier en de dossiers van onze adviseurs.
Ten aanzien van het plan van aanpak erfpacht en gronduitgifte Middenboulevard ontvangt u eerstdaags een separate reactie.
Hoogachtend,
N.H. Serry
Voorzitter
ANALYSE
van de Haalbaarheidsstudie Middenboulevard van het Ontwikkelings en Participatiebedrijf Publieke Sector B.V. (OPP) met gebruikmaking expertise van RIGO adviseurs in opdracht van de gemeente Zandvoort.
Blz. 6 Het is ons opgevallen dat enkele panden gedeeltelijk worden verworven. …. Wij zijn van mening dat dit risico’s met zich meebrengt. Het is de vraag of panden wel gedeeltelijk kunnen worden aangekocht., zonder het plan inhoudelijk en kwalitatief geweld aan te doen. In de besluitvorming rond de plannen dient dit risico onderkend te worden.
(Reactie bbn adviseurs : Doel van gedeeltelijke verwerving is juist een kwaliteitstoename …Dit brengt naar de mening van bbn adviseurs een gunstig effect te weeg voor zowel de lokale ondernemers als bewoners. Een mogelijke verhoging van het risico onderkennen zij niet…)
N.B Over deze aangelegenheid biedt de studie geen duidelijkheid, er worden twee tegenovergestelde meningen geventileerd.
Blz. 7 Indien niet tot minnelijke verwerving kan worden gekomen dient er een titel te zijn op basis waarvan een onteigeningsprocedure kan worden gestart.
N.B. Er wordt geen zienswijze gegeven of deze titel al of niet aanwezig moet worden geacht.
Blz. 9 Parkeren. Door AWG architecten is aangegeven dat er ca.1.500 ondergrondse parkeerplaatsen (kunnen) worden gerealiseerd. Bbn adviseurs geeft aan dat het nog zeer onduidelijk is op welke wijze deze parkeerplaatsen kunnen worden gerealiseerd. ……. De parkeerplaatsen bepalen echter in grote mate de kwaliteit van de plannen en vormen daarmee derhalve een risico voor de financiële haalbaarheid. Indien de 1.500 parkeerplaatsen niet of niet kostendekkend kunnen worden gerealiseerd heeft dat een kwalitatieve dan wel een financieel effect op de plannen. .... Bbn adviseurs heeft onderkend dat het parkeren nog niet volledig is uitgewerkt en vastgelegd in het Masterplan
Blz. 12 Opgemerkt dient te worden dat de cijfers ( voor nieuwe, vervangende en toegevoegde woningen ) niet geheel eenduidig zijn. Er circuleren verschillende cijfers ten aanzien van nieuwbouw en vervanging van de functies. Voor het vervolg van de planontwikkeling is het van belang dat zekerheid ontstaat over de te hanteren cijfers.
Blz. 23 Van het programma voor appartementenbouw zal slechts een beperkt deel tot het topsegment kunnen behoren (5 tot 10%) Over het algemeen zal het programma uit net bovengemiddelde appartementen bestaan.
Blz. 24 Het is gemiddeld zeker niet allemaal “top” wat er in het plan Middenboulevard getekend staat. Een deel van de nieuwbouw heeft wenig uitzichtkwaliteit ( geen zeezicht ) en de “binnenterreinen” met duinfunctie hebben alleen kijkfunctie met risico onveiligheid van “semi openbare” ruimten.
N.B. In de retoriek van het RFP wordt uitgegaan van “topkwaliteit” waaraan de nieuwbouw in het Duinplus model moet voldoen wegens de “noodzakelijke” uitstraling die dit zou hebben op de “badplaats Zandvoort” De getekende werkelijkheid blijkt anders te zijn!
Blz. 25 Planschade, indicatief begroot op €10.000 per woning in het plangebied voor circa 400 woningen bedraagt €4 mln. Het is echter onduidelijk ( Blz 7) of deze in de berekeningen zijn meegenomen.
Blz. 45 De indruk bestaat dat in het huidige plan de opbrengsten uit het woningbouwprogramma onvoldoende zijn om de kosten ervoor te dekken. De stedenbouwkundige opzet dient kritisch te worden bezien voor de marktafzet en financiële haalbaarheid. De grondexploitatie lijkt voor de grondopbrengsten sterk afhankelijk van de woningbouw.
Blz. 46 Advies
Markt en Ruimtelijk Functioneel Plan Middenboulevard
Het programma voor de Middenboulevard is met de hierboven gegeven kanttekeningen en bijstellingen in beginsel haalbaar in de markt.
Het stedenbouwkundig plan Middenboulevard maakt echter niet alleen in positieve zin ruimte voor het programma van vernieuwing maar laat ook een aantal problemen voor het programma zien of garandeert de oplossingen niet.
Een probleem is het verwachte tekort op de grondexploitatie en de onzekerheid dat subsidies van hogere overheden dat zullen afdekken. Er is bij voorbaat weinig ruimte voor extra investeringen voor de benodigde aanvullende voorzieningen , zoals theater en museum. Het plan voor de Middenboulevard zal sterk leunen op nieuwe doelgroepen die nog weinig in Zandvoort zijn aan te treffen. Dat brengt extra risico’s met zich mee.
Het plan Middenboulevard mikt op twee polen van levendigheid/drukte:noordkant Palacehotel/welness en Badhuisplein (casino, winkels, horeca ) met voetverkeer tussen beide over de zeeboulevard en zelfs mogelijk horeca erlangs. De woningbouw is er sterk op georiënteerd met open verkaveling en semi-openbaar gebied. Een druk open woongebied staat op gespannen voet met nieuwe doelgroepen bewoners ( met name senioren ) die veelal een rustige woonomgeving zoeken. Aan de andere kant valt het te betwijfelen of de omvang van de nieuwe doelgroepen voor het nieuwe programma groot genoeg is voor twee levendige polen in het plangebied.
Het plan voorziet in hoogwaardig wonen. Dit wordt gezien het bovenstaande al niet geheel geboden. Voorts geldt door hoge dichtheid en geleding van de woonblokken dat een aanzienlijk deel van de appartementen weinig zeezicht zal hebben; hetgeen de marktwaarde van de nieuwbouw beperkt. De realisatie van de woonbebouwing op het Burg. van Fenemaplein (N.B. dak van de huidige parkeergarage ) zal op haar beurt leiden tot omvangrijk verlies aan uitzicht voor de appartementsgebouwen die blijven bestaan.( veel planschade )
Vervanging van de huidige winkelstrip met passagewinkels door woningen aan de noordkant langs de Burg. Engelbertstraat is vanuit het perspectief van woninglocatiekwaliteiten ook een weinig positieve oplossing.
Het plan is betrekkelijk integraal van opzet en biedt daardoor weinig flexibiliteit en weinig mogelijkheden tot een planeconomische en strategische ontwikkeling.
Bovenstaande analyse is opgesteld door de:
Stichting Bewonersbelangen Middenboulevard Zandvoort
N.H. Serry - Voorzitter