oktober 2004
Concept Stuurgroep Middenboulevard
Garantieplan
Middenboulevard
| voor eigenaren |
| Blz. 2 |
| Blz. 3 |
|
INHOUD A VERANTWOORDING B HET PLAN
|
| Blz. 4 |
| Blz. 5 |
A VERANTWOORDING
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
| VERANTWOORDING |
| Blz. 6 |
| Blz. 7 |
Het eerste concept Garantieplan
Vanaf het voorjaar 2003 wordt er gewerkt aan de totstandkoming van een Ruimtelijk Functioneel Plan voor de Middenboulevard.
Van meer kanten is er op aangedrongen ook al in dit stadium van de planvorming zo concreet mogelijk inzicht te geven in de wijze waarop met de belangen van de betrokkene in het gebied wordt omgegaan, met name van hen wier eigendommen zouden moeten verdwijnen. Daartoe is het concept-garantieplan van februari 2004 in bespreking gebracht, en dit concept is in het overleg met betrokkenen uitgebreid aan de orde geweest.
Ervaringen van elders hebben de basis gevormd voor het eerste concept. Er is daarop commentaar geleverd. Juist omdat er geen Zandvoorts beleidskader of toetsingscriterium bestaat waaraan een garantieplan moet voldoen was het stuk "een eerste poging" te noemen. Het voorliggende exemplaar is aangepast op grond van binnengekomen commentaar en de opvatting van de gemeenteraad. Voorts is het stuk en de positie die in het inneemt verduidelijkt.
Commentaar
Het commentaar op het concept-garantieplan besloeg het scala aan thema´s die het stuk bevatte.
- Er wordt gesteld dat de regeling minder is dan wettelijk verplicht is.
- In verschillende bewoordingen wordt aangegeven dat er te weinig geboden wordt, bijvoorbeeld bij de verhuiskostenregeling. De wens wordt uitgesproken om tot volledige schadeloosstelling te komen.
- De kernvraag is welke garanties nu gegeven worden. Er zijn wel regelingen aangegeven, maar krijgt men terug wat men heeft?
- Het concept is te weinig toegesneden op de huidige bewoners. Kent men de woonwensen?
- Er breekt een lange periode van onzekerheid aan.
- Waardebepaling moet plaatsvinden op een moment vóór de aandacht op het gebied, dat immers heeft de prijzen doen dalen.
- Eenzijdig kunnen ingrijpen in het garantieplan wekt geen vertrouwen.
- Geef ruimte voor particulier opdrachtgeverschap.
- Er zijn nog vele vragen en opmerkingen (in een reactie van de Stichting Bewonersbelangen Middenboulevard zijn er bijvoorbeeld 37 geformuleerd) op de onderdelen van het conceptplan.
- De Stichting heeft in een aanvullend schrijven aangegeven wat naar haar idee in een garantieplan hoort te staan.
Oordeel van de gemeenteraad, bespreking van het begrip "ruimhartig"
| Blz. 8 |
Op 17 juni 2004 heeft de gemeenteraad van Zandvoort gesteld dat een "ruimhartig" garantieplan moet worden gepresenteerd en heeft zij speciale aandacht gevraagd voor de betrokkenen wier ruimtes zouden worden gesloopt.
Bij de invulling van het begrip "ruimhartig" spelen een aantal overwegingen.
Ruimhartigheid is niet alleen financieel in te vullen. De niet-financiële componenten (bevoorrechting en begeleiding) zijn zeker zo belangrijk.
Door deze componenten te mengen wordt een pakket geboden dat de betrokkenen in ruime mate tegemoet op beide vlakken. De in dit plan beschreven zekerheden kunnen, in combinatie met de daarvoor beschikbare middelen en de gekozen aanpak, het predikaat “ruimhartig” krijgen.
Uiteraard zijn er minder vergaande en ook (veel) verdergaande varianten. Het is zeer goed mogelijk daarin steeds op te schuiven, maar dat zou uiteindelijk leiden tot onevenwichtigheden. Onevenwichtig ten opzichte van de exploitatie van het plan of de bijdrage die de gemeenschap zou moeten opbrengen om dit plan uit te voeren; maar ook onevenwichtig ten opzichte van de geleden schade.
Onafhankelijke instanties zullen bij blijvende onenigheid een oordeel moeten geven.
Karakter van dit garantieplan; een andere benadering
Veel van het commentaar dat is gegeven gaat over de inkleuring van de tegemoetkomingen uit het concept-garantieplan. Alternatieve onderwerpen en aanvullende beschrijvingen en bepalingen zijn voorgesteld.
Het is mogelijk om hier op in te gaan, maar dan is het ook noodzakelijk steeds verder in detail te treden, waterdichte juridische omschrijvingen te vinden en sluitende specifieke teksten te maken. Hoe ver daarmee ook wordt gegaan, toch zullen er altijd onderdelen blijken te zijn, die niet voldoende of net niet toegespitst genoeg ingevuld zijn voor de gebruikers die het aangaat.
Als de weg van nadere precisering wordt ingeslagen, moet dat dus zeer nauwgezet en liefst uitputtend gebeuren.
Hoewel het garantieplan wel de bedoeling heeft intenties helder vast te leggen, kan het nooit een letterlijke privaatrechtelijke overeenkomst worden. Dat is niet het niveau waartoe nu en waartoe door de raad kan worden besloten Het stuk is na vaststelling door de gemeenteraad een kaderstellend beleidsstuk voor de komende jaren, waarnaar gehandeld moet worden bij de uitvoering van het Ruimtelijk Functioneel Plan.
Er is daarbij nog een andere overweging. In Nederland zijn uitgekristalliseerde en beproefde regelingen (bijvoorbeeld onteigening, planschade, huurwetgeving), waarop schadebepaling en schadeloosstelling kunnen worden gebaseerd. Rechten en plichten van de betrokken partijen zijn bekend; de rechtsgang is geregeld. Het is dus niet nodig en zelfs niet verstandig daarnaast nog andere specifieke eigen regelingen te ontwerpen waarover bij de uitvoering discussie kan ontstaan.
Daarom is het karakter van het Garantieplan enerzijds stelliger in zijn bedoelingen en anderzijds minder uitgebreid in de exacte resultaten die dat voor ieder individu geeft. De
| Blz. 9 |
sleutel tot de succes zit in de aanpak, bestaande uit overleg en onderhandeling met iedere individuele partij, en in de omvang van de voor de uitvoering beschikbaar te stellen middelen. Dit geeft alleen maar meer ruimte om op maat gesneden oplossingen te bieden.
Ten opzichte van de vorige versie is overeind gebleven dat het gaat om een combinatie van materiële en immateriële maatregelen. Daarmee wordt tot uiting gebracht dat het de gemeente gaat om de zorg voor de betrokkenen in het gebied in brede zin.
Kern van de garantiestelling
- Overleg en onderhandeling op individuele basis.
- Aanbod van professionele ondersteuning.
- Verwerving van de panden die op de nominatie staan te verdwijnen tegen marktwaarde.
- Aanbieding van alternatieve ruimte in het gebied, toegesneden op individuele wensen.
- Verhuiskostenvergoeding en andere bijbehorende vergoedingen.
- Stadsvernieuwingsurgentie en begeleiding.
- Gewenningsbijdragen.
Bewoners of gebruikers van bestaande panden die niet op de nominatie staan gesloopt te worden;
Bewoners of gebruikers van bestaande panden buiten het gebied, die effecten ondervinden.
Voldoende aanbod en inzicht in wensen
Om inzicht te krijgen in de wensen van betrokkenen is op drie wijzen voorzien. Onder bewoners en gebruikers van bedrijfsruimten is een enquête uitgezet om nieuw te realiseren panden mede op de wensen van huidige gebruikers te kunnen afstemmen. Overeenkomstig de wens van de gemeenteraad zal daarnaast het ontwerp-garantieplan worden besproken met de meest betrokkenen. En bij de uitvoering van het plan wordt concreet, intensief en individueel ingegaan op ieders wensen. Dit laatste is zelfs de centrale draad in de aanpak.
Om nieuwe ruimte aan te kunnen bieden is voor zo ver mogelijk nu al rekening gehouden met nieuw te realiseren gebouwen die kunnen dienen ter vervanging. Dit is alleen indicatief aan te geven, zolang exacte wensen nog niet bekend zijn.
Het streven is om personen en bedrijven die in de Middenboulevard willen blijven in één keer in een nieuwe ruimte te herplaatsen, dus zonder tijdelijke verblijfplaats.
Beschikbare middelen.
De regelingen die worden gehanteerd moeten vergezeld gaan van beschikbare middelen. De middelen die ingezet moeten worden ter uitvoering van dit garantieplan zijn verwerkt in de grondexploitatie van het Ruimtelijk Functioneel Plan. Ze bestaan uit de middelen voor de verwerving van de betrokken panden, gebaseerd op marktwaarde, en uit middelen bestemd voor de overige ondersteunende maatregelen.
| Blz. 10 |
Dit laatste pakket is begroot op € 11 miljoen ten behoeve van de eigenaren/huurders die het aangaat.
| Blz. 11 |
B HET PLAN
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
| HET PLAN |
| Blz. 12 |
| Blz. 13 |
1.0.0 INLEIDING
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
In de komende jaren staat er veel te gebeuren in het gebied Middenboulevard. De gemeente Zandvoort gaat in de Middenboulevard de komende jaren een ingrijpende gebiedsvernieuwing (herstructurering) uitvoeren. Een deel van de bestaande woningen en bedrijven worden vervangen door nieuwe woningen, bedrijven en voorzieningen. Ook de openbare ruimte wordt ingrijpend gewijzigd.
De gemeente Zandvoort vindt dat ruimtelijke ordening meer is dan het stapelen van stenen. Ruimtelijke ordening dient de mens. Dit geldt ook voor de gebiedsvernieuwing van het gebied Middenboulevard. Naast het in beeld brengen van de noodzakelijke fysieke ingrepen in het gebied, heeft de gemeente Zandvoort er dan ook voor gekozen een garantieplan op te stellen. In dit garantieplan staat de mens centraal. Het zijn de huidige eigenaren en huidige gebruikers van woningen en bedrijven in het gebied Middenboulevard die in het garantieplan aan bod komen.
In dit hoofdstuk komen achtereenvolgens aan de orde:
- Waarom een garantieplan?
- Waarom een gebiedsvernieuwing?
- Verschillende mensen en verschillende doelgroepen
- De gemeente als aanspreekpunt
- Geldigheid van het garantieplan
- Leeswijzer
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
De gebiedsvernieuwing van het gebied Middenboulevard is een ingrijpend proces. Dit geldt in de eerste plaats voor de bewoners en gebruikers van het gebied. Zij zijn het immers die wonen, werken en recreëren in het gebied en die direct en heel concreet met de gebiedsvernieuwingsoperatie te maken krijgen.
Het garantieplan wordt door de gemeenteraad gelijktijdig vastgesteld met het Ruimtelijk Functioneel Plan Middenboulevard. Het Ruimtelijk Functioneel Plan is het overkoepelend kader dat de gebiedsvernieuwing van het gebied Middenboulevard beschrijft. Het garantieplan beschrijft de behandeling van de gevolgen ervan voor bewoners en gebruikers.
Vooraf moet aan de bewoners en gebruikers in het gebied Middenboulevard duidelijk worden gemaakt welke garanties en zekerheden zij van de gemeente mogen verwachten. Daarnaast heeft een gemeente ook een aantal wettelijke mogelijkheden om de plannen voor de Middenboulevard door te laten gaan. Deze zijn, waar relevant, ook opgenomen in dit garantieplan. De gemeente streeft ernaar met alle betrokkenen een goede oplossing te vinden, zodat het inzetten van wettelijke instrumenten niet nodig zal zijn.
In dit garantieplan zijn de garanties en zekerheden vastgelegd.
Er wordt op een aantal plekken verwezen naar het Ruimtelijk Functioneel Plan, omdat daarin de feitelijk voorgenomen gebiedsvernieuwing staat beschreven.
| Blz. 14 |
1.2.0 WAAROM EEN GEBIEDSVERNIEUWING?
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
Voordat tot een gebiedsvernieuwing besloten wordt, moet vooraf heel duidelijk zijn dat dit daadwerkelijk noodzakelijk is, zeker wanneer voor ingrijpende operaties als sloop van particulier bezit wordt gekozen. Voor het projectgebied Middenboulevard heeft de gemeente Zandvoort vastgesteld dat deze noodzaak er is (1). De gemeente Zandvoort heeft dit overigens niet alleen geconstateerd: ook veel eigenaren en gebruikers van het gebied zien de noodzaak voor een gebiedsvernieuwing van de Middenboulevard.
De gemeente Zandvoort en eigenaren en gebruikers van het gebied Middenboulevard hebben - ieder met eigen accenten en verschillende uitgangspunten - onder andere geconcludeerd dat de openbare ruimte in het gebied niet of nauwelijks als zodanig wordt gebruikt, dat de parkeer- en verkeerssituatie van het gebied verbetering behoeft, dat er geen bijdrage wordt geleverd aan de toeristische uitstraling van de badplaats en dat ook het onderhoud van een deel van de woningvoorraad te wensen over laat. Al met al heeft het gebied in de loop der jaren een gedateerde en povere uitstraling gekregen.
Gelet op de wens, dit deel van Zandvoort de uitstraling te geven die de badplaats ambieert en het gebied te laten functioneren als een woon- en verblijfsgebied met toekomstwaarde, kan niet worden volstaan met enkele toevoegingen of vervangingen. Een structurele aanpak is onvermijdelijk.
De structurele aanpak van de gebiedsvernieuwing is beschreven in het Ruimtelijk Functioneel Plan.
De gebiedsvernieuwing van het gebied Middenboulevard geeft eigenaren en gebruikers wellicht ook kansen: kansen op een nieuwe, goed geïsoleerde woning met lagere stookkosten die ruimer of juist kleiner is dan de huidige woning, een woning met of juist zonder balkon of een woning met uitzicht op zee; kansen op een vernieuwde woonomgeving die "heel, schoon en veilig" is, waar het goed toeven is en waar het verkeer op een goede manier wordt afgewikkeld; kansen op een overstap van een koop- naar een huurwoning of juist andersom; kortom, kansen op een stap vooruit.
1.3.0 VERSCHILLENDE MENSEN EN VERSCHILLENDE DOELGROEPEN
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
Mensen zijn verschillend. Mensen willen dan ook graag persoonlijk en op een individuele basis worden benaderd. Een garantieplan vraagt dus om maatwerk. Het kan niet zo zijn dat iedereen over één kam wordt geschoren. Om recht te doen aan deze verschillen, bestaat het garantieplan uit drie delen, waarbij een onderscheid gemaakt wordt naar doelgroepen. Dit is het deel van het garantieplan specifiek voor eigenaren (hierna: het garantieplan) waarvan de onroerende zaak gesloopt zal worden ten behoeve van de planontwikkeling. De andere twee delen, het deel voor huurders of het deel voor erfpachters kunt u net als dit exemplaar downloaden van internet: www.zandvoort.nl of u kunt een kopie opvragen bij de gemeente Zandvoort. (2)
| Blz. 15 |
1.4.0 DE GEMEENTE ALS AANSPREEKPUNT
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
De gebiedsvernieuwing van het gebied Middenboulevard zal door vele partijen worden vormgegeven. De gemeente Zandvoort kan dit niet alleen. Verschillende partners zullen worden uitgenodigd om deel te nemen aan de gebiedsvernieuwing van het gebied. Naast de gemeente kunnen onder meer corporaties, projectontwikkelaars, aannemers, architecten, makelaars, welzijnswerkers, adviseurs en de provincie hun rol spelen in het gebied.
Het grote aantal partijen dat bij een gebiedsvernieuwing betrokken is kan zorgen voor "ruis op de lijn": veel verschillende mensen en partijen praten over dezelfde zaken. Om te voorkomen dat dit bij de uitvoering van het garantieplan gebeurt, is afgesproken dat de gemeente als aanspreekpunt voor alle zaken die dit in dit garantieplan worden benoemd.
1.5.0 GELDIGHEID VAN HET GARANTIEPLAN VOOR EIGENAREN
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
Dit deel van het garantieplan voor eigenaren geldt voor een beperkt aantal eigenaren in een afgebakend gebied en voor een bepaalde termijn met inachtneming van het ruimtelijk functioneel plan.
- Slechts de eigenaren van een onroerende zaak die gesloopt moet worden in het kader
van de planontwikkeling kunnen rechten ontlenen aan dit onderdeel van het
garantieplan. De overige gebruikers en eigenaren hebben hier geen recht op. - Het gebied waarop dit garantieplan van toepassing is, is het gebied Middenboulevard
zoals aangegeven op onderstaande kaart. - Dit garantieplan geldt in beginsel tot 1 januari 2016. Dit is de beoogde datum voor de
voltooiing van de gebiedsvernieuwing van het gebied Middenboulevard. Het is echter
mogelijk dat de gebiedsvernieuwing meer tijd vraagt of juist eerder is afgerond. - Het garantieplan is gekoppeld aan het ruimtelijk functioneel plan. Indien het
ruimtelijk functioneel plan wijzigt, kan dit aanleiding zijn voor de raad om ook het
garantieplan aan te passen. De geldigheid van het garantieplan kan daarom worden
verlengd of verkort, het garantieplan kan worden gewijzigd en het garantieplan kan
worden ingetrokken door de raad. Bij een eventuele verlenging, wijziging of
intrekking van het garantieplan zullen uiteraard door de gemeente Zandvoort de
algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht worden genomen en billijkheid en
redelijkheid worden gewogen. De gemeenteraad heeft niet de bedoeling het
garantieplan aan te passen om in een latere fase de betrokkenen,die dan "aan de beurt"
zijn, op een minder gunstige wijze te benaderen dan zij met anderen daarvoor heeft
gedaan.
| Blz. 16 |
kaart beschreven in paragraaf 1.5
| Blz. 17 |
1.6.0 LEESWIJZER
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
In deze paragraaf vindt u een overzicht van hetgeen behandeld gaat worden in de volgende hoofdstukken.
Hoofdstuk 2
Een deel van de huidige woningen en bedrijven past op grond van het Ruimtelijk Functioneel Plan niet meer in de toekomstige inrichting van het gebied Middenboulevard. De gemeente Zandvoort zal aanbieden deze panden te kopen van de huidige eigenaren. Hierna kunnen deze panden worden gesloopt en vervangen door nieuwe gebouwen. Hoe dit in alles in zijn werk gaat, staat beschreven in hoofdstuk 2.
Hoofdstuk 3
Voor eigenaren uit de Middenboulevard geldt dat zij, afhankelijk van hun situatie, gebruik kunnen maken van een aantal regelingen. Hierbij moet bijvoorbeeld gedacht worden aan een regeling voor vervangende huisvesting (tijdelijk en/of definitief), een verhuis- en herinrichtingskostenvergoeding en een voorrangsregeling bij terugkeer naar de nieuwe woningen en bedrijfsruimten in de Middenboulevard.
Alle regelingen die voor u van toepassing kunnen zijn, komen aan bod in hoofdstuk 3.
Hoofdstuk 4
Dat er tegelijkertijd naast elkaar gewoond, gewerkt, geleefd èn gebouwd wordt, stelt eisen aan de uitvoering van de werkzaamheden. De gemeente Zandvoort zal trachten zorg te dragen voor de leefbaarheid voor en na de bouw van de verschillende deelgebieden in het gebied Middenboulevard. In hoofdstuk 4 komt dit aan de orde. In dit hoofdstuk wordt ook ingegaan op de planschaderegeling.
Hoofdstuk 5
Het volgende thema dat wordt behandeld is communicatie. Het tijdig en op een transparante wijze communiceren met betrokkenen is één van de zekerheden die de gemeente Zandvoort in dit garantieplan biedt. Maar het is ook van belang om aan te geven op welke wijze de gemeente Zandvoort bewoners en ondernemers betrekt in de gebiedsvernieuwing en omgaat met hun belangen. Dit komt in hoofdstuk 5 uitgebreid aan de orde.
| Blz. 18 |
| Blz. 19 |
2.0.0 VERWERVING VAN GEBOUWEN DOOR GEMEENTE
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
De gebiedsvernieuwing van het gebied Middenboulevard zal ertoe leiden dat een aantal gebouwen zal verdwijnen om plaats te maken voor nieuwe woningen, bedrijven, garages en voorzieningen. Andere gebouwen zullen blijven. Voordat een gebouw verdwijnt is vanzelfsprekend overeenstemming met de huidige eigenaren over de verkoop van hun gebouw nodig.
Een gebouw dat gesloopt moet worden zal door de gemeente Zandvoort (of een organisatie, waarin de gemeente participeert) worden verworven/aangekocht. Hieronder wordt steeds de gemeente Zandvoort als partij genoemd.
Bij deze minnelijke verwerving (het aankopen) zal dus tussen de gemeente en de eigenaar van de onroerende zaak een prijs voor de onroerende zaak moeten worden overeengekomen. Wanneer er overeenstemming is over de prijs wordt een koopcontract gesloten en wordt de onroerend zaak via de notaris in eigendom overgedragen aan de gemeente.
In dit hoofdstuk wordt aangegeven welke procedures hierbij worden gehanteerd. Daarnaast wordt duidelijk gemaakt welke zekerheden de gemeente Zandvoort aan eigenaren van een onroerende zaak biedt.
2.1.0 VOOR DE VERWERVING
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
2.1.1 ALGEMENE COMMUNICATIE OVER VOORGENOMEN SLOOP EN VERWERVING
Op basis van het Ruimtelijk Functioneel Plan is duidelijk op welke plaatsen nieuwe gebouwen bestaande panden zullen vervangen. De gemeente Zandvoort zal deze panden verwerven (aankopen) en vervolgens deze panden laten slopen.
Gezien de gefaseerde uitvoering zal het overigens voor sommige eigenaren na het vaststellen van het Ruimtelijk Functioneel Plan nog jaren duren voordat verwerving actueel wordt.
De gemeente Zandvoort zal - los van de hierna beschreven individuele benadering - de betrokken eigenaren hierover in ieder geval schriftelijk, maar ook door middel van informatiebijeenkomsten en algemene publiciteit informeren. (Zie verder ook hoofdstuk 5, communicatie en betrokkenheid.)
| Blz. 20 |
indeling in deelgebieden
- Vuurboetstraat e.o.
- Watertorenplein
- a Badhuisplein
b Badhuisplein - De Favaugeplein
- Van Fenemaplein zeezijde
- Van Fenemaplein dorpzijde
- Palacecomplex
- Zeeboulevard
- Burg. Engelbertsstraat
- Watertorenplein
Palacecomplex
Badhuisplein (a)
- Badhuisplein (b)
De Favaugeplein
- Van Fenemaplein zeezijde
Van Fenemaplein dorpzijde
- Vuurboetstraat e.o.
| Blz. 21 |
2.1.2 INVENTARISEREN VAN WENSEN EN BEHOEFTEN
De gemeente Zandvoort zal na vaststelling van dit garantieplan en het Ruimtelijk Functioneel plan eerst met elke eigenaar afzonderlijk spreken om zijn of haar wensen en behoeften in kaart te brengen en om mogelijke knelpunten vroegtijdig te signaleren. De afspraken die in deze bezoeken worden gemaakt, zullen worden vastgelegd in een verslag. Alleen op verzoek van een eigenaar zal de gemeente afzien van dit bezoek. In het gesprek tussen de gemeente Zandvoort en de eigenaar komen onder meer de volgende onderwerpen aan bod:
- Toelichting op de consequenties van de gebiedsvernieuwing voor de individuele
eigenaar en van de stappen die zullen worden genomen; - Toelichting op de fasering van het plan;
- Toelichting op de rechten en de plichten van de eigenaar;
- Toelichting op de algemene regelingen: vervangende huisvesting, verhuis- en
herinrichtingskostenvergoeding en de voorrangsregeling bij toewijzing van
nieuwbouw van woningen en/ of bedrijfsruimten in het gebied Middenboulevard; - Indien vervangende huisvesting noodzakelijk is, zal gevraagd worden naar de
individuele voorkeuren voor herhuisvesting en andere relevante gegevens (tijdelijk of
definitief, locatie, huur- of koop, gezinssamenstelling, etc.). Dit is noodzakelijk om
tijdig voldoende vervangende huisvesting te kunnen organiseren; - Indien er interesse is voor de voorrangsregeling bij toewijzing van nieuwbouw van
woningen en/ of andere ruimten in het gebied Middenboulevard, zullen de
toekomstige wensen van de eigenaar in beeld worden gebracht (locatie, huur of koop,
grootte onroerende zaak, prijscategorie, etc.). Dit is noodzakelijk om nader te kunnen
bepalen of de nieuwbouwplannen aansluiten bij de huisvestingswensen van de huidige
eigenaren van het gebied Middenboulevard; - Gewenste deelname in de ontwikkelingen;
- Behoefte aan professionele ondersteuning en begeleiding
- Overige wensen en mogelijke knelpunten.
er ingezet op tijdelijke of definitieve herhuisvesting met stadsvernieuwingsurgentie, op
voorrang bij herhuisvesting en/of op actieve participatie in ontwikkeling.
2.2.0 PROCEDURE VERWERVING GEBOUWEN DOOR DE GEMEENTE
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
2.2.1 PARTIJEN DIE EEN ROL SPELEN BIJ DE VERWERVING
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
Bij het verwerven van woon- of bedrijfsruimte door de gemeente Zandvoort spelen in ieder geval de volgende partijen een belangrijke rol:
- De gemeente Zandvoort komt als eerste partij in aanmerking om te verwerven.
- De eigenaar van de onroerende zaak van wie gemeente Zandvoort deze onroerende
zaak aankoopt; - Een verwerver van of namens de gemeente Zandvoort die met de eigenaar in
onderhandeling zal treden over de aankoop van de onroerende zaak.
| Blz. 22 |
- De Vereniging van Eigenaren voor de gezamenlijke eigendommen van de leden van
de Vereniging; - De notaris die de formele afwikkeling van de overdracht van de onroerende zaak van
de eigenaar naar de gemeente Zandvoort afhandelt.
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
De gemeente Zandvoort zal een aantal stappen zetten in de verwerving van de onroerende zaak van eigenaren. Onderstaand is aangegeven welke stappen door de gemeente Zandvoort zullen worden gezet.
- De eigenaar wordt individueel geïnformeerd over de gemeentelijke wens om te
verwerven; - Een verwerver (aankoper) van of namens de gemeente Zandvoort zal in
onderhandeling treden met de eigenaar om te komen tot minnelijke aankoop van de
onroerende zaak. - De eigenaar en de gemeente Zandvoort komen een koopsom overeen;
- Op grond van de overeengekomen koopsom wordt een zogenaamd voorlopig
koopcontract gesloten tussen de gemeente Zandvoort en de eigenaar; - De onroerende zaak wordt via de notaris "getransporteerd" (overgedragen) aan de
gemeente Zandvoort; - Indien de onroerende zaak is verhuurd, worden tussen de eigenaar en de gemeente
Zandvoort afspraken gemaakt over de lege oplevering van de woning dan wel de
bedrijfsruimte.
- De wensen en behoeften van de eigenaar met betrekking tot vervangende huisvesting
en de voorrangsregeling bij toewijzing van nieuwbouw van woningen en/ of andere
ruimten in het gebied Middenboulevard, die al eerder individueel in kaart zijn
gebracht (par. 2.1.2.), worden verder doorgenomen en uitgewerkt en voorzien van
een passend aanbod; - Andere elementen die te maken hebben met de verwerving, realisatie, verhuizing
en/of schade worden doorgenomen, waaronder zo nodig de stadsvernieuwingsurgentie
(hoofdstuk 3). - Waar dit gewenst of nodig is worden afspraken vastgelegd, in of in aanvulling op het
(voorlopig) koopcontract.
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
De hoogte van de koopsom tussen de eigenaar en de Gemeente komt door onderhandeling tot stand. In de hoogte van de koopsom zijn ook de zogenoemde "transactiekosten" meegenomen. Met transactiekosten worden bijvoorbeeld de kosten voor de notaris en makelaars bedoeld, maar ook de afsluitprovisie van een nieuwe hypotheek wordt onder de transactiekosten geschaard.
| Blz. 23 |
2.2.4 MINNELIJKE VERWERVING IS UITGANGSPUNT
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
De gemeente Zandvoort is voornemens de onroerende zaak door "minnelijk overleg" te verwerven. Dat wil zeggen dat verwerving plaats vindt op basis van overleg en onderhandeling met de eigenaren van de onroerende zaak. De situatie kan zich echter voordoen dat de gemeente Zandvoort met de meeste eigenaren overeenstemming heeft bereikt over de hoogte van de koopprijs voor de onroerende zaak, maar met een aantal eigenaren niet. Hierdoor zou de uitvoering van de gebiedsvernieuwing kunnen worden geblokkeerd. Indien minnelijke verwerving niet mogelijk is zal de gemeente Zandvoort het instrument van de onteigening inzetten. Daarover staat uitleg in onderstaande paragraaf.
2.2.5 DE ONTEIGENINGSPROCEDURE
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
Zoals hierboven al aangegeven is het uitgangspunt van de gemeente Zandvoort minnelijke verwerving, via onderhandeling tussen de gemeente en de eigenaar. Echter, het kan zijn dat eigenaren binnen het plangebied hieraan niet wensen mee te werken. In dat geval kan een onteigeningsprocedure uitkomst bieden voor de gemeente. Het woord onteigening geeft al aan wat daarvan het gevolg is: de eigenaren of andere gerechtigden verliezen hun rechten op de grond en de daarop aanwezige bebouwing. Het ligt voor de hand dat dit zeer ingrijpende middel niet zomaar kan worden toegepast. Een tweetal van die waarborgen is dat er 1) een bestemmingsplan moet liggen en 2) dat de onteigening slechts kan plaatshebben tegen een vooraf verzekerde schadeloosstelling. De onteigening bestaat uit twee fasen: de administratieve en de gerechtelijke fase. In de administratieve procedure wordt onder meer de grond aangewezen die onteigend wordt voor bepaalde doeleinden. De administratieve procedure eindigt met een Koninklijk Besluit. Met dit besluit in de hand kan de gemeente tot dagvaarding van de grondeigenaren overgaan en volgt de gerechtelijke procedure. In de gerechtelijke procedure spreekt de rechter formeel de onteigening uit. Ook bepaalt hij het bedrag van de schadeloosstelling. Daarbij laat de rechter zich adviseren door een commissie van deskundigen. De eigendomsoverdracht vindt plaats door overschrijving van het onteigeningsvonnis in de openbare registers. Over het algemeen neemt een onteigening van een perceel ca. 3 jaar in beslag.
In de onteigeningsprocedure bepaalt de rechter dus de materiële schadeloosstelling. Het pakket regelingen en tegemoetkomingen zoals die door de Gemeente Zandvoort in dit Garantieplan worden aangeboden, zijn in de gerechtelijke onteigeningsprocedure niet aan de orde.
| Blz. 24 |
| Blz. 25 |
3.0.0 ALGEMENE REGELINGEN VOOR EIGENAREN
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
Alle eigenaar-bewoners van woonruimte die aantoonbaar door de plannen van het Middenboulevard worden geraakt en als gevolg daarvan hun woonruimte moeten verlaten, kunnen aanspraak maken op zes regelingen, zoals hieronder aangegeven met nummer 1 t/m 6. Eigenaren van bedrijfsruimte en overige eigenaren van een onroerende zaak in het gebied Middenboulevard kunnen aanspraak maken op de regeling zoals hieronder aangegeven met nummer 1, 4 en eventueel 7.
Deze zeven regelingen zijn:
- Professionele ondersteuning en begeleiding.
- Aan eigenaar-bewoners van woonruimte wordt een zogenoemde
stadsvernieuwingsurgentieverklaring beschikbaar gesteld. Wanneer een eigenaar van
een woning zich als woningzoekende inschrijft voor een sociale huurwoning, dan zal
de eigenaar voorrang krijgen bij toewijzing van de woning (zie paragraaf 3.2); - Eigenaar-bewoners van woonruimte kunnen aanspraak maken op een verhuis- en
herinrichtingskostenvergoeding. Voor eigenaar-gebruikers van bedrijfsruimte gelden
specifieke regelingen, zoals omschreven in paragraaf 3.6; - Eigenaar-bewoners van woonruimte, eigenaren van bedrijfsruimte en overige
eigenaren van onroerende zaken in het gebied kunnen aanspraak maken op de
voorrangsregeling bij toewijzing van nieuwbouw van woningen en/ of bedrijfsruimten
in het gebied Middenboulevard; - Voor eigenaar-bewoners geldt een gewenningsperiode bij extra woonlasten. Deze
regeling is nader uitgelegd in paragraaf 3.4 - Voorzieningen in het kader van de Wet Voorzieningen Gehandicapten.
- Inkomstenderving bedrijven.
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
Gebruikers die worden benaderd voor overleg of onderhandelingen zijn mogelijkerwijs niet in staat zelf alle onderdelen die de revue passeren volledig te doorgronden. Mogelijk hebben zij het gevoel tegenover de gemeente - of die nu wordt gezien als een instantie of optreedt in de persoon van een verwerver - niet krachtig genoeg te zijn om hun belangen te verdedigen. Ook kan er door de zeer begrijpelijke emotionele betrokkenheid behoefte bestaan aan een vorm van maatschappelijke ondersteuning of begeleiding.
In al deze gevallen kan er in het eerste gesprek, maar ook later, worden aangegeven dat er behoefte is aan een vorm van steun. Deze zal dan op kosten van de gemeente worden gegeven, in een mate die past bij de situatie, het stadium van de besprekingen en de individuele behoefte.
| Blz. 26 |
3.2.0 STADSVERNIEUWINGSURGENTIEVERKLARING
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
Eigenaar-bewoners wier woonruimte door de gemeente Zandvoort wordt aangekocht in verband met sloop van hun woning en die daarom tijdelijke of definitieve vervangende huisvesting nodig hebben, komen in aanmerking voor een stadsvernieuwingsurgentieverklaring.
Eigenaar/verhuurder of een eigenaar-niet-bewoner (inschrijving in het bevolkingsregister is in dat geval relevant) komen niet in aanmerking voor een stadsvernieuwingsurgentieverklaring. Eigenaren-bewoners met een stadsvernieuwingsurgentieverklaring krijgen met voorrang op andere woningzoekenden een passende huurwoning toegewezen uit het woningaanbod. De vervangende huisvesting kan in de gemeente Zandvoort, maar ook in de regio Haarlem gesitueerd zijn. Bij de woningtoewijzing worden in relatie tot de passendheid van de woning regels gehanteerd met betrekking tot gezinsgrootte en dergelijke. De woningbouwcorporaties en de gemeente Zandvoort zullen een bepaald percentage van de vrijgekomen woningen reserveren voor de bewoners van het gebied Middenboulevard. Niet alle woningen in de gemeente Zandvoort zullen hiervoor gereserveerd (kunnen) worden. Het zou dan voor andere inwoners van Zandvoort/de regio dan immers zeer moeilijk worden om woonruimte te vinden. Daarom zal herhuisvesting ook in de regio kunnen (moeten) plaatsvinden.
De gemeente Zandvoort zal eigenaren-bewoners actief ondersteunen bij het herhuisvestingtraject waarbij de volgende procedure wordt gevolgd:
- In een inventariserend gesprek worden de woonwensen van de eigenaar-bewoner van
de woonruimte in beeld gebracht; - Op basis van een voorlopig koopcontract tussen de eigenaar-bewoner van de
woonruimte en de gemeente Zandvoort, verstrekt de gemeente Zandvoort aan de
eigenaar-bewoner van de woonruimte een stadsvernieuwingsurgentieverklaring. - In het koopcontract worden tussen de eigenaar-bewoner en de gemeente Zandvoort
afspraken opgenomen met betrekking tot lege oplevering van de woonruimte aan de
gemeente; - Degenen met een stadsurgentieverklaring kunnen reageren op (een deel van) het
woningaanbod; - Indien 9 maanden voor geplande start van de sloop de eigenaar-bewoner nog geen
vervangende huisvesting heeft gevonden, zal de gemeente hierin actief bemiddelen.
De eigenaar-bewoner moet kunnen aantonen actief gezocht te hebben naar een
vervangende huisvesting; - In het geval dat de eigenaar-bewoner om wat voor reden dan ook geen vervangende
woning accepteert, zal de gemeente aan de bewoner 4 maanden voor de start van de
sloop een passende woning aanwijzen, dan wel op andere wijze zorgen dat de woning
tijdig leeg wordt opgeleverd.
- Als criterium wordt de woonduur gehanteerd. Hoe langer men in het gebied
Middenboulevard heeft gewoond, hoe meer recht men heeft op vervangende
huisvesting. - Als tweede criterium geldt de binding met de gemeente Zandvoort, uitgedrukt in
inschrijving in de Gemeentelijke Bevolkingsadministratie.
| Blz. 27 |
De stadsvernieuwingsurgentieverklaring vervalt bij het aanvaarden van de vervangendehuisvesting.
3.3.0 VERHUIS- EN HERINRICHTINGSKOSTENVERGOEDING
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
De verhuis- en herinrichtingskostenvergoeding geldt voor eigenaar-bewoners van woningen die hun woonruimte moeten verlaten in verband met de verwerving van de onroerende zaak door de gemeente Zandvoort in het kader van de planrealisatie Middenboulevard. Eigenaarbewoners die gebruik maken van de voorrangsregeling bij toewijzing van nieuwbouw van woningen in het gebied Middenboulevard komen in aanmerking voor een hogere vergoeding, omdat zij twee maal moeten verhuizen.
Aangezien eigenaar-bewoners van woonruimte in aanmerking komen voor een verhuis- en herinrichtingskostenvergoeding, wordt dit aspect niet meegenomen in de bepaling van de hoogte van de koopsom voor de onroerende zaak bij verwerving door de gemeente Zandvoort.
De volgende verhuis- en herinrichtingskostenvergoedingen zullen worden verstrekt:
| Situatie | Vergoeding |
| Eén keer verhuizen | € 7.500,= |
| Twee keer verhuizen | € 12.500,= |
Wanneer twee keer wordt verhuisd wordt de eerste keer € 7.500,= verstrekt (bij lege oplevering). Bij een tweede verhuizing naar de Middenboulevard wordt opnieuw bij lege oplevering van de vervangende woning € 5.000,= verstrekt. De tweede vergoeding van € 5.000,= is eenmalig en alleen van toepassing bij terugverhuizing naar de Middenboulevard In totaal wordt in deze situatie dus € 12.500 toegekend (beredeneerd kan worden, dat bij een tijdelijk verblijf buiten de Middenboulevard niet veel wordt geïnvesteerd in inrichting).
3.4.0 VOORRANGSREGELING TOEWIJZING VAN NIEUWBOUW VAN WONINGEN EN/OF BEDRIJFSRUIMTEN IN HET GEBIED MIDDENBOULEVARD
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
De huidige eigenaren van woon-, bedrijfs en overige ruimten in het gebied Middenboulevard krijgen voorrang bij de toewijzing van nieuwe ruimten in het gebied. Een eigenaar die zich na de gebiedsvernieuwing wil vestigen in het gebied Middenboulevard koopt de nieuwe woning tegen de, door de aanbieder van de woning vastgestelde prijs. Indien een eigenaar-bewoner in aanmerking wil komen voor deze voorrangsregeling kan hij of zij dit aangeven in het woonwensengesprek.
Er zal intensief en aanhoudend worden gezocht naar op maat gesneden oplossingen. De betrokkenen zullen meerdere aanbiedingen krijgen. Desgewenst zal daarbij ook de bestaande voorraad worden ingezet als mogelijk nieuw woonadres.
| Blz. 28 |
Indien er meer gegadigden voor een nieuwe woonruimte zijn, gelden specifieke criteria voor de toewijzing. Deze criteria zijn (in aflopende volgorde van belangrijkheid):
- Als eerste criterium geldt de urgentie voor het verkrijgen van nieuwe woonruimte.
- Als tweede criterium wordt de woonduur gehanteerd. Hoe langer men in het gebied
Middenboulevard heeft gewoond, hoe meer recht men heeft op terugkeer in het
gebied; - Als derde criterium geldt de binding met de gemeente Zandvoort, blijkend uit de
Gemeentelijke Bevolkingsadministratie.
Niet elk bedrijf is overigens opnieuw te vestigen. Nieuwe benzinepompstations zijn namelijk niet toegestaan in de kuststrook.
De gemeente Zandvoort zal de huidige eigenaren in het gebied Middenboulevard tijdig
inlichten over de start van de mogelijke inschrijving op nieuwe woon- en bedrijfsruimte in het
gebied Middenboulevard. Ook dit gebeurt individueel en algemeen. Tevens zal de gemeente
Zandvoort een belangstellingsregistratie voeren op grond van de gevoerde inventariserende
gesprekken met de eigenaren in het gebied Middenboulevard. Deze belangstellingregistratie
zal actief worden aangewend ten behoeve van de inschrijving op nieuwe woon- en
bedrijfsruimten.'
3.5.0 GEWENNINGSBIJDRAGE BIJ HOGERE LASTEN WONING OF BEDRIJF; OVERIGE SCHADEN.
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
Het is mogelijk dat door het verhuizen naar een andere woning of bedrijfsruimte in de huur- of koopsector de maandelijkse (woon)lasten hoger worden. Indien dit het geval is, zal de gemeente de eerste drie jaar een bijdrage in het verschil leveren als tegemoetkoming in dit verschil.
Bij de bepaling van het bedrag zal ook in aanmerking worden genomen of er nog niet elders benoemde lasten of schades zijn die nog niet aan de orde zijn gekomen.
De exacte aanduiding van de te vergoeden verhoging van de kosten en lasten is hier niet te geven. Een en ander moet uiteraard aantoonbaar zijn en daar tegenover zal een vergoeding staan die redelijk moeten zijn naar algemeen gebruikte normen en maatstaven.
In de individuele gesprekken zal een en ander blijken.
In het kader van dit garantieplan zal per individu een passend aanbod worden gedaan, dat aflopend in drie jaar terugloopt naar nul.
Na drie jaar zijn de hogere kosten volledig ten laste van de eigenaar en wordt er vanuit gegaan dat de gewenning aan de nieuwe situatie voltooid is.
3.6.0 WET VOORZIENINGEN GEHANDICAPTEN
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
Voorzieningen die in het kader van de Wet Voorzieningen Gehandicapten zijn aangebracht, zullen, indien daartoe de noodzaak bestaat, ook in de vervangende huisvesting aanwezig zijn.
| Blz. 29 |
Indien dit niet het geval is, zal de gemeente zorgen dat de noodzakelijke voorzieningen alsnog in de woning worden aangebracht.
3.7.0 ONDERNEMINGEN EN INKOMSTENDERVING
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
Voor ondernemingen geldt dat door de gebiedsvernieuwing van het gebied Middenboulevard sprake kan zijn van inkomstenderving. Inkomstenderving kan veroorzaakt worden doordat een bedrijfsruimte verworven wordt en er geen vervangende bedrijfsruimte (tijdig) beschikbaar is. Inkomstenderving kan echter ook door andere activiteiten in het kader van de gebiedsvernieuwing worden veroorzaakt. Zo kan bijvoorbeeld een slechte bereikbaarheid of geluidsoverlast gevolgen hebben voor de bedrijfsvoering en daarmee voor de inkomsten van een bedrijf. Per onderneming zullen individuele afspraken worden gemaakt over een eventuele tegemoetkoming in de inkomstenderving. Indien sprake is van tijdelijke of permanente verplaatsing van een onderneming, zullen gemeente en eigenaar in overleg treden om te komen tot afspraken met betrekking tot een tegemoetkoming in de eventuele inkomstenderving van deze onderneming.
| Blz. 30 |
| Blz. 31 |
4.0.0 LEEFBAARHEID VOOR EN TIJDENS DE UITVOERING VAN DE GEBIEDSVERNIEUWING; SCHADES VOOR ANDEREN
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
Eigenaren van woon- en bedrijfsruimte in het gebied Middenboulevard kunnen te maken krijgen met de mogelijke nadelige aspecten van de uitvoering van de gebiedsvernieuwing. Dit heeft onder andere te maken met de fasering van het project. In het ene deelgebied van het gebied Middenboulevard zal worden gebouwd, terwijl in andere delen van het gebied gewoond, gewerkt en geleefd wordt. De gemeente Zandvoort zal zich inspannen om de overlast te beperken en de leefbaarheid in en buiten het gebied Middenboulevard waar mogelijk op peil te houden. De gemeente Zandvoort is echter niet verantwoordelijk voor overlast veroorzaakt door andere partijen in en om het gebied Middenboulevard. Zij zal zich wel inspannen ook met deze partijen afspraken te maken over de aanpak. Speciale aandacht zal worden gegeven aan de gebruikelijke lijn om tijdens het zomerseizoen bouw- en inrichtingsactiviteiten waar mogelijk te vermijden.
PLANSCHADE
Er zijn in het gebied Middenboulevard of daaromheen bewoners of gebruikers van bestaande panden die niet op de nominatie staan gesloopt te worden en bewoners of gebruikers van bestaande panden buiten het gebied, die effecten ondervinden van de herinrichting van het gebied.
Ingevolge artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening kan een belanghebbende een verzoek op schadevergoeding bij de gemeenteraad indienen, indien ten gevolge van een planologische wijziging schade wordt geleden, die redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd..
De gemeenteraad kent naar billijkheid een schadevergoeding toe Op grond van de Procedureverordening planschadevergoeding Zandvoort 2001 wordt bij een verzoek van planschade de gemeenteraad geadviseerd door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken te Rotterdam.
Dit bureau adviseert de gemeenteraad over de vraag of er planschade is en zo ja, wat de hoogte van de schadevergoeding te zijn.
Volledigheidshalve wordt opgemerkt, dat voor de bepaling van planschade niet de werkelijke situatie wordt vergeleken met de nieuwe situatie, maar de oude planologische regeling ten opzichte van de nieuwe planologische regeling.
Ook hier zal het, zoals bij de andere groepen gebruikers, dus gaan om individuele situaties, die apart moeten worden beoordeeld.
Los van de formele planschaderegeling zal de gemeente een open oor hebben voor gebruikers die bij de gemeente aankloppen met problemen die door de vernieuwing van het gebied Middenboulevard worden veroorzaakt.
| Blz. 32 |
| Blz. 33 |
5.0.0 COMMUNICATIE EN BETROKKENHEID
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
Communiceren kan op veel manieren. De gemeente Zandvoort zal zich inspannen tijdens de gebiedsvernieuwing van het gebied Middenboulevard tijdig en op een transparante wijze te communiceren met de betrokkenen in en om het gebied. Feitelijk loopt deze inspanningsverplichting als een rode draad door dit garantieplan.
De communicatie zal op de volgende manieren plaatsvinden:
- Informeren;
- Inspraak;
- Meepraten;
- Inventarisatie toekomstige woonwensen of bedrijfsruimtewensen
- Onderhandelen en bespreken
- Ondersteuning van direct betrokkenen
- Deelname in ontwikkelingen.
5.1.0 INFORMEREN
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
De gemeente Zandvoort zal zich inspannen alle betrokkenen - bewoners, ondernemers, omwonenden, eigenaren en huurders – steeds actief te informeren over de stand van zaken van het project. Teneinde mensen en bedrijven goed te informeren, zal gebruik worden gemaakt van verschillende communicatiemiddelen. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan informatieavonden, een nieuwsbrief, publieksfolders, de lokale pers, internet en aanspreekpunten bij de gemeente.
5.2.0 INSPRAAK
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
Ten behoeve van de gebiedsvernieuwing van het gebied Middenboulevard zal een aantal zogenaamde "planologische procedures" doorlopen moeten worden. Het bestemmingsplan is de belangrijkste planologische procedure. In het bestemmingsplan wordt aangegeven wat de toekomstige functies in een gebied zijn (wonen, werken, verkeer, bedrijven, etc.) en welke eisen en regels hiervoor gelden. Voordat een bestemmingsplan in werking treedt, moet het plan door de gemeenteraad worden vastgesteld en vervolgens door de provincie worden goedgekeurd.
Wettelijk is geregeld dat iedereen hierop mag "inspreken". Dat wil zeggen dat aan de gemeente (of provincie) een visie kenbaar kan worden gemaakt op de plannen en aan de gemeente (of provincie) wijzigingen kunnen worden voorgesteld. Wanneer er een mogelijkheid is tot - een wettelijk recht op - inspraak, dan zal de gemeente de betrokkenen hierover te informeren.
| Blz. 34 |
5.3.0 MEEPRATEN
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
Ook na de vaststelling van het Ruimtelijk Functioneel Plan en het garantieplan zal de gemeente Zandvoort het overleg met de betrokkenen in het gebied voortzetten. Het karakter zal echter veranderen; niet de planvorming maar de realisatie zal het thema zijn om over mee te praten. Het overleg zal veel meer ook in deelgebieden worden gehouden of per groep belanghebbenden.
De gemeente Zandvoort nodigt de betrokkenen, die willen meepraten over de plannen voor de Middenboulevard, dit kenbaar te maken. Zij zal in de voorbereiding op de realisatiefase de vorm van de participatie verder invullen.
5.4.0 INVENTARISATIE TOEKOMSTIGE WOONWENSEN OF BEDRIJFSWENSEN; INDIVIDUELE OMSTANDIGHEDEN
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
Naast de communicatie gericht op het collectief gebeurt er ook veel op individueel niveau. Vertegenwoordigers van de gemeente Zandvoort zullen met de eigenaren in het gebied Middenboulevard individuele gesprekken voeren om in beeld te krijgen wat hun wensen en belangen zijn. In deze gesprekken zal de gemeente de plannen en de directe gevolgen voor de bewoners en ondernemers toelichten en kunnen de verschillende mogelijkheden en keuzen worden besproken voor de individuele eigenaar, bewoner of ondernemer. Hierbij komt ook nadrukkelijk de mogelijkheid om terug te keren naar de vernieuwde Middenboulevard aan de orde. Het gesprek staat al uitgewerkt in par. 2.1.2., en het vervolg van dit eerste gesprek komt ook aan de orde bij de regelingen genoemd in hoofdstuk 3.
Met deze inventarisatie zal de gemeente Zandvoort proberen zo veel mogelijk kansen te bieden aan de huidige bewoners en ondernemers in de vernieuwde Middenboulevard om goed terecht te komen.
5.5.0 ONDERHANDELEN EN BESPREKEN
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
Als er sprake is van een verwerving, het invullen van wensen of het toepassen van regelingen wordt er individueel onderhandeld en overlegd met de eigenaar, in aanvulling op de inventarisatie van wensen (zie hoofdstuk 2 en hoofdstuk 3).
5.6.0 PROFESSIONELE ONDERSTEUNING
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
Dit onderdeel is ook al eerder al behandeld. De gemeente Zandvoort zal zorgen dat alle relevante informatie voor iedereen beschikbaar is en dat meepraten en inspraak goed zijn geregeld. Het is echter goed denkbaar dat ondernemers en bewoners op enig moment ondersteuning nodig hebben van een onafhankelijke deskundige partij. De gemeente Zandvoort zal daarom individueel , maar waar nodig ook collectief, nader peilen aan wat voor soort steun behoefte is en vervolgens voorstellen doen op welke wijze de ondersteuning kan worden vormgegeven.
| Blz. 35 |
5.7.0 DEELNAME IN ONTWIKKELINGEN
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
In de eerste inventarisatie van wensen zal de mogelijkheid van deelname in de ontwikkelingen kunnen komen.
Deelname in de ontwikkelingen is voor bedrijven een bekend terrein.
Voor bewoners zijn er ook mogelijkheden.
Een model dat in het gebied Middenboulevard mogelijk aanknopingspunten biedt is "particulier opdrachtgeverschap". Bij particulier opdrachtgeverschap fungeert een individu of een groep mensen als opdrachtgever voor nieuwbouw. Wanneer een groep mensen als opdrachtgever fungeert, wordt gesproken van collectief particulier opdrachtgeverschap. Het grote voordeel van particulier opdrachtgeverschap is dat mensen een unieke kans geboden wordt om zelf hun toekomstige woning vorm te geven. Daarnaast verhoogt particulier opdrachtgeverschap – zeker als dit collectief gebeurt - de betrokkenheid van mensen bij de buurt en kan daarmee bijdragen aan een betere leefbaarheid. De meeste eigenaren van onroerend goed in het gebied Middenboulevard zijn verenigd in verschillende verenigingen van eigenaren. Daarmee bestaat al een zekere vorm van samenwerking waarvan mogelijk gebruik gemaakt kan worden bij collectief particulier opdrachtgeverschap.
Particulier opdrachtgeverschap is, zeker als dit collectief plaatsvindt, echter niet eenvoudig.. Particulier opdrachtgeverschap kent vaak hoge proceskosten. Er wordt immers veel tijd en uithoudingsvermogen van de diverse betrokkenen (particulieren, gemeente en marktpartijen) gevraagd.
Een mogelijk "heel zuiver" model van collectief particulier opdrachtgeverschap is dat (de leden van) een vereniging van eigenaren hun onroerend goed inbrengen in een nieuw op te richten rechtsvorm, welke als opdrachtgever fungeert voor (een deel van) de nieuwbouw. Indien eigenaren interesse hebben in deelname in de ontwikkelingen, wordt dit in de onderhandelingen over de verwerving en de nadere regelingen een punt van gesprek.
Op de volgende bladzijde:
Overzicht van stappen in dit garantieplan
| Blz. 36 |
| Blz. 37 |
6.0.0 BIJLAGEN
[Index] [Top] [Vorige]
Inventarisatie woon- en bedrijfswensen
(rapportage over onderdeel woonwensen; onderdeel bedrijfswensen volgt nog)
| Blz. 38 |
| Blz. 39 |
gedeelte uit garantieplan voor erfpachters
AFKOPEN EN BEËINDIGEN VAN ERFPACHT
Een aanzienlijk deel van de grond in het gebied Middenboulevard is door de gemeente Zandvoort in erfpacht uitgegeven. Erfpacht houdt in dat de grond van de gemeente voor een periode van 50 jaar tegen betaling van een vergoeding door de erfpachter gebruikt mag worden onder de algemene en bijzondere voorwaarden zoals genoemd in het erfpachtcontract. Erfpacht is een beperkt zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft de onroerende zaak van een ander (eigenaar/erfverpachter/gemeente Zandvoort) te houden en te gebruiken. Erfpacht wordt tussen partijen overeengekomen; op deze wijze ontstaat een erfpachtovereenkomst. Vervolgens wordt de overeenkomst als zodanig door de notaris in een notariële akte overgenomen en in de openbare registers van het kadaster ingeschreven.
Een erfpachtcontract is niet makkelijk eenzijdig te beëindigen. Eigenlijk is dit alleen mogelijk indien de erfpachter zich niet aan de afspraken houdt voor wat betreft de bestemming die geldt voor de grond of niet voldoet aan zijn of haar betalingsplicht. Daarnaast is het mogelijk de erfpacht te beëindigen indien het algemeen nut de beëindiging wenselijk maakt. Naar alle waarschijnlijkheid zal de gemeente van dit instrument geen gebruik maken, maar zal gebruik maken in het geval minnelijke verwerving niet mogelijk is van de onteigeningswet.
De duur van de erfpacht is in de erfpachtakte/uitgifteakte akte geregeld. De in de akte vermelde duur geeft de einddatum aan. Door verloop van die tijd eindigt het erfpachtrecht. Voor aflopende erfpachtrechten binnen het gebied Middenboulevard is de gemeente Zandvoort voornemens deze niet meer te verlengen. Zodra het erfpachtrecht eindigt, vervalt daarmee de eigendom van de gebouwde opstallen aan de grondeigenaar, dus de gemeente Zandvoort.
Voor erfpacht geldt dat dit recht, net zoals een appartementsrecht, eigen grond of opstallen, kan worden verkocht. In zijn algemeenheid geldt dat de waarde van een erfpachtrecht hoger is wanneer het erfpachtcontract een lange resterende looptijd heeft en lager wanneer de resterende looptijd gering is. De gemeente Zandvoort zal erfpachters aanbieden de erfpachtrechten van hen te kopen, rekening houdend met de marktwaarde van het contract die dus onder meer wordt bepaald door de resterende looptijd. Indien minnelijke verwerving van het erfpachtrecht niet succesvol is, zal de gemeente Zandvoort overwegen het erfpachtrecht te verkrijgen door middel van een onteigeningsprocedure (zie paragraaf 2.2.6).
| Blz. 40 |
| Blz. 41 |
gedeelte uit garantieplan voor huurders
HET VERWERVINGSPROCES STAP VOOR STAP
Uiteraard hebben huurders van een onroerende zaak duidelijk belangen in het verwervingsproces. Voordat de bestaande panden worden vervangen door nieuwe woningen en bedrijven, dient immers vervangende huisvesting voor de huurder te zijn gevonden. De gemeente Zandvoort geeft de huurders mogelijkheden om een vervangende huisvesting te krijgen (in samenwerking met de woningbouwcorporaties).
Aangezien de rechtmatge huurder een huurcontract heeft met de eigenaar/verhuurder van de woning, zullen zij ook onderling stappen moeten zetten om het huurcontract te beëindigen.
De beschreven regelingen gelden alleen voor rechtmatige huurders.
Onderstaand is aangegeven welke stappen door de gemeente Zandvoort zullen worden gezet:
- De huurder wordt individueel geïnformeerd over de voorgenomen plannen van de
gemeente; - De wensen en behoeften van de huurder met betrekking tot vervangende huisvesting
en de voorrangsregeling bij toewijzing van nieuwbouw van woningen en/ of
bedrijfsruimten in het gebied Middenboulevard, worden individueel in kaart
gebracht; - De huurder kan aanspraak maken op de algemene regelingen (vervangende
huisvesting, verhuis- en herinrichtingskostenvergoeding (3) en voorrangsregeling bij
toewijzing van nieuwbouw van woningen en/ of bedrijfsruimten in het gebied
Middenboulevard); - Tussen huurder en verhuurder kunnen afspraken worden gemaakt over bijvoorbeeld:
- De wijze waarop het huurcontract wordt beëindigd;
- De wijze van oplevering van het gehuurde;
- De datum van oplevering van het gehuurde.
- Indien niet tijdig een vervangende huisvesting is gevonden, kan de gemeente
Zandvoort de huurder een woning toewijzen.
| (3) | Uiteraard komt de verhuurder niet voor vervangende huisvesting en een verhuis- en herinrichtingskostenvergoeding in aanmerking. |
| Blz. 42 |