R.Snikkenburg Architect
Ir E.J.J. Kuindersstraat 9-9
2041 AE Zandvoort

Zandvoort 17 april 2005

Aan de leden van de gemeenteraad van Zandvoort.

Tijdens de raadscommissievergadering van 14 april heb ik als inspreker u mijn privé belang t.a.v. de ontwikkeling van de middenboulevard kenbaar gemaakt en u mijn professionele visie gegeven op de ontwikkeling als geheel.
Ik heb er behoefte aan u dit op papier verder uit te leggen.

Mijn privé belang:
verlies van uitzicht op zee
Ik heb u een kopie gegeven van de brief die ik 28 december 2004 aan het college heb verzonden. De foto’s van de situatie nu en de foto met daarin de in het RFP geplande bebouwing geven een goed beeld van de gevolgen voor mijn uitzicht.
Waar ik nu uitzicht op zee heb verdwijnt dat geheel.

Gevolgen voor anderen
Dat vervallen of in zeer sterke mate beperken van het zicht op zee door de in het uitzicht geplande bebouwing geldt niet alleen voor mij persoonlijk maar voor alle bewoners van Monopole 1, zo’n 80% van de bewoners van Monopole 2, zo’n 30% van de bewoners aan de Heemskerkstraat en alle bewoners van de Fenemaflat. Ruw geschat gaat het om de bewoners van zo’n 160 woningen.
Daarnaast is aan de zuidzijde van de “Oranjeflat” aan het Schuitegat kort tegen het gebouw een bebouwing gepland die ook daar het uitzicht sterk beperkt.
Dat heeft gevolgen voor nog eens 54 woningen.

Het uitzicht op zee was voor ons de reden om op deze plek in Zandvoort te gaan wonen.
Een dergelijk motief geldt niet alleen voor mij , maar voor een ieder in dit gebied.
Uitzicht op zee is een essentieel onderdeel van het woongenot.

Met het verjagen van 180 gezinnen uit hun woningen en het verpesten van het uitzicht voor nog eens ruim 200 gezinnen is het toch niet vreemd te noemen dat er in het gebied geen draagvlak voor de plannen is.

Professionele overdenkingen

Voor dat u mijn professionele overdenkingen leest lijkt het mij goed in het kort aan te geven wat mijn achtergrond is.
Ik ben 61 jaar , Architect.
Als architect ben ik onderscheiden met de Architectuurprijs van de Gemeente Amsterdam.
Ik heb mijn professionele leven in verschillende hoedanigheden in de volkshuisvesting besteed. Dat is als plantoetser, als Architect en de laatste 5 jaar in de projectontwikkeling en het projectmanagement bij woningcorporaties. Daarbij gaat het om projecten van 25 tot 50 miljoen Euro. Uiteraard is haalbaarheid daarbij een belangrijk item.
Vanuit die ervaring durf ik te stellen er een professionele mening op na te mogen houden.

Professionele overdenkingen.

plangebied de Fauvageplein
De nieuwe bebouwing in het plangebied de Fauvageplein kan alleen gerealiseerd worden na minnelijke verwerving van de om en aanliggende woningen.
Ik schat dat daar tenminste 92 woningen x € 250.000,-- = € 23.000.000,-- mee gemoeid is. (redactie: bedrag is op 18 april gecorrigeerd, dit was per abuis € 14.000.000,--)
Er vinden geen structurele veranderingen plaats die het belang van de gemeente en de projectontwikkelaar hoger zullen stellen dan dat van de eigenaar/bewoners.
Er zal altijd overgangsrecht gelden. Hetgeen inhoudt dat de eigenaar/bewoner er kan blijven zolang het hem belieft. Er is dus geen zekerheid wanneer je feitelijk kan bouwen.
Het nu maken van een bestemmingsplan voor dit gebied zal betekenen dat er in de eerste plaats een groot aantal bezwaarschriften zal komen en procedures tot de Kroon doorgaan.
Als het plan er dan al door zal komen zullen er planschadeprocedures volgen.
Gevolg van het vaststellen van het bestemmingsplan voordat de projectontwikkelaar de woningen en gronden heeft verworven kan ook zijn dat de huidige eigenaren opeens het recht krijgen om op hun stukje grond meer volume te hebben dan tot nog toe.
In feite is alleen een uitwerking mogelijk na verwerving van de benodigde grond.
Een ontwikkelaar zal van de gemeente verlangen dat, als al die grond verworven is , de gemeente loyaal aan een artikel 19 procedure meewerkt.
De ontwikkeling van dit gebied in de door de gemeente gewenste richting zie ik gezien de rechten van de bewoners, het ongewisse tijdspad en de enorme kosten die er mee gemoeid zijn niet van de grond komen.

Schuitegat
De bebouwing aan de zuidzijde van de “Oranjeflat” aan het Schuitegat kort tegen het gebouw levert zoveel directe aanwijsbare hinder op , dat een dergelijk voorstel in de procedures zeker zal worden afgeschoten. Architect en projectontwikkelaar hadden moeten zien dat dit gewoon niet kan. De schets past leuk in het duinmodel maar is niet realistisch.

Burg van Fenemaplein
De geplande bebouwing op het van Fenemaplein met een geschat oppervlak van 50 bij 50 meter in 4-5 en 6 bouwlagen blokkeert het tot nog toe vrije uitzicht vanuit de Fenemaflat.
Dus veel bezwaren tot aan de Kroon en een groot aantal planschadeclaims.

Burgemeester Engelbertstraat woningen ter plaatse van de huidige winkeltjes
Het verhogen van het bouwvolume aan die zijde van de Fenemaflat met 2 bouwlagen zal voor de lager gelegen woningen van de Fenamaflat “hinder” opleveren dus extra kans op bezwaren en planschadeclaims.

Palacegebied
Het palacegebied is zeer grootschalig bedacht met de volgende kenmerken.
Entree naar zee via “passage”
Front aan Engelbertstraat ter plaatse van de voorzijde van de huidige winkeltjes breed 46 meter en hoog 4 lagen dus ongeveer 13m hoog.
De linkerzijde van dit front loopt langs de kop van de Fenemaflat.
De rechter zijde is getekend tot op de rijweg, waardoor de nu al onoverzichtelijke hoek nog onoverzichtelijker wordt en de bocht voor bussen en vrachtwagens vrijwel onmogelijk wordt.
Aan de Jac van Heemskerkstraat tot aan de rijweg rand, bebouwing in 5 lagen +/- 16m hoog.
Bij de kop bij zee wordt dat 8 bouwlagen. Het brede trottoir naar zee verdwijnt dus.
Zeegangers worden geacht de ongeveer 10 meter brede passage te gebruiken.
Tijdens de bouw zal ook de rijweg van Heemskerkstraat voor een groot deel als bouwterrein nodig zijn.
Het verlies aan open parkeerplaatsen op het terrein zal gecompenseerd moeten worden in gebouwde voorzieningen. Moeten de eigenaar/bewoners van de Palaceflat dat gaan betalen?
Er zal overeenstemming moeten zijn met de vve Palace om op het huidig geldende bestemmingsplan in te breken.
Zoals eerder aangegeven zullen ook t.a.v. deze locatie de plannen op grote bezwaren stuiten.

Financiën:
In de vorige raadscommisie is een tekort gepresenteerd van 45 miljoen met een uitloop als ruimhartiger met de vergoedingen wordt om gegaan.
Het faseren in financieel uitvoerbare plannen en het laten liggen of “uitstellen”van de niet zo financieel aantrekkelijke plandelen is gezien de hier voor aangegeven beschrijving t.a.v. het plangebied de Fauvageplein in feite al het failliet van het Duinplusmodel.

Conclusie
Je bent er dus nog niet met het neerleggen van een gewenst plaatje.
Dat architecten hun dromen in plannen weergeven is hun taak.
Dat projectontwikkelaars naar zo groot mogelijke projecten streven is hun belang.
Dat het college zonder kritiek en zonder een gedegen analyse de plannen overneemt is onbegrijpelijk.
Geloven in een gedroomd afdwingbaar eindbeeld en geloven dat er een Sinterklaas is die een tekort van € 45.000.000 of meer wel weg zal werken is naïef.

Zandvoort is niet in gevaar als de plannen anders worden.
De oorspronkelijke opdracht aan het college was duidelijk.
Ontwikkel de polen en breng het gebied op welstand.

Nodig is dat de gemeente raad zich afvraagt wat de werkelijke belangen zijn.
Voor wie en waarom moet het?
Daarbij moeten niet realistische droombeelden uit de markt gehaald worden,
Die droombeelden zijn een nachtmerrie voor de bewoners van het gebied.