Nota van wijzigingen RFP en Garantieplan Middenboulevard 17 mei 2005
naar aanleiding van de motie van 19 april 2005
Klik hier voor dit hele document.

Onze reactie op dit document puntsgewijs: (24 mei 2005)

• Het college gaat nog steeds uit van grootschalige sloop welke door middel van onteigening zal worden afgedwongen.
• 4.0 Burg Engelbertsstr.
  • Bewoners van de huizen aan de Burg. Engelbertsstr moeten een vrijstaand huis op ongeveer 350m2 grond inleveren maar krijgen ter vervanging geen vrijstaand huis en ook geen tuin aangeboden. De "Nota van Wijzigingen" spreekt van "woningtypen zoals die van de Burg. Engelbertsstr." maar die zouden dan op het Watertorenplein of aan de Burg. Engelbertsstr. ter hoogte van het van Fenemaplein moeten komen.
    • Op die plaatsen staan in alle plaatjes, maquettes en tekeningen uitsluitend flats.
    • Desgevraagd deelde wethouder Hogendoorn aan Bernard Eertink op 23 mei mede dat er geen tuinen en geen vrijstaande woningen te verkrijgen zullen zijn.
  • Het college stelt dat de huizen aan de Burg. Engelbertsstr. niet kunnen blijven omdat:
    • "Een gesloten rij huizen niet verenigbaar is met het duinplus model."
      De 9 vrijstaande woningen aan de Burg. Engelbersstr. vormen geen gesloten rij woningen.
    • "Op de begane grond een parkeerlaag moet komen."
      Sinds wanneer staat de Nederlandse wet het toe om goede woningen te onteigenen en te slopen teneinde parkeergelegenheid te creëeren.
• 5.2 Aankoopgarantie Aankoop tegen WOZ waarde van 1-1-2005 is onbehoorlijk. Als gevolg van 15 jaar planvorming is de waarde op die datum als gevolg daarvan veel te laag, ook wanneer de wel ooit bij de grondexploitatie genoemde maar in geen garantieplan opgenomen 25% bijtelling bovenop de WOZ waarde wordt geboden.
• 5.2 Antispeculatiebeding Er staat nergens na hoeveel jaar het antispeculatiebeding vervalt. Dat is ongebruikelijk want onredelijk.
• 7.0 Second Opinion. Het OPP schreef: "De vraagstelling daarbij is of dit plan niet te ambitieus en risicovol is mede gelet op het geraamde stevige financiële tekort in de grondexploitatie"
• 8.0 Erfpacht. Het "definitief concept garantieplan" van februari 2004 stelt ten aanzien van erfpacht:
  "binnen het gebied Middenboulevard geldt dat de gemeente Zandvoort deze niet meer (voor langere duur) zal verlengen"
  Het "Garantieplan eigenaren 12 nov 2004" stelt:
  "Voor aflopende erfpachtrechten binnen het gebied Middenboulevard is de gemeente Zandvoort voornemens deze niet meer te verlengen"
  Als gevolg zijn de betroffen woningen onverkoopbaar en zullen dat nog lang blijven. Het college noemt nu t.a.v. dit onderwerp slechts "een plan van aanpak in 2006"
• 9.0 Financiele onderbouwing. "Geen gebiedsdelen in ontwikkeling nemen voordat er voldoende financiële dekking is"
  • Dat geeft onzekerheid voor bewoners voor onbepaalde tijd.
  • Nadat de gemeente een fortuin zou hebben uitgegeven aan het aankopen van woningen (aankoop garantie) en het plan komt financiëel niet rond, heeft de raad dan nog de keuzevrijheid om te bepalen dat er niet gesloopt en gebouwd gaat worden ???
• Winst en verlies De nu gegeven rekenvoorbeelden ter illustratie van de gesloten beurzen regeling gaan uit van 36% netto winst (vòòr belasting) voor de project ontwikkelaar:
  Kostprijs 200.000 na 10% prijsstijging is de marktwaarde 300.000,- Als 300.000,- 110% is dan is 100% dus 272.727,- en dat is ruim 36% meer dan 200.000,-
  Bij 525 woningen met een gemiddelde kostprijs van 200.000,- is de totale winst dus 525 x 72.727,- =
  € 38.181.675,- winst voor de projectontwikkelaar.
  Op 14 april 2005 presenteerde het college (na ontvangst van alle denkbare subsidies):
  € 18.000.000,- verlies voor de gemeente Zandvoort
  De Nota van Wijzigingen RFP en Garantieplen MB bijlage 6 laat een tekort zien van:
  € 41.200.000,- verlies voor de gemeente Zandvoort

Bernard Eertink
Burg. Engelbertsstr. 9rd
2042KM Zandvoort
Tel: 023 5717640