De middenboulevard : plannen van Zandvoort

Het garantieplan beschrijft wat de gemeente er voor over heeft om gebouwen in het plangebied in handen te krijgen.:

In februari 2004 bracht het college de eerste versie van het garantieplan waarin het college alles op alles zette om dat zo goedkoop mogelijk te verwerven (zeg maar gedeeltelijk op kosten van de huidige eigenaren).
De raad ging daar niet mee akkoord en het college kwam in november 2004 met een tweede versie van het garantieplan. Deze versie is minder slecht maar bied nog steeds niet meer dan het wettelijk minimum waardoor bewoners die na de nieuwbouw terug willen keren flink bij zullen moeten betalen.
Tot slot kwam er het raadsbesluit van 9 juni 2005 met een paragraaf die een gesloten beurzen regeling beschrijft. Ook aan die beschrijving kleven nog allerlei juridische en belastingtechnische problemen. De vraag is dan ook of die omschrijving voor bewoners acceptabel is en zelfs of die omschrijving uitvoerbaar is.

De garantieplan toevoegingen uit het raadsbesluit van juni 2005.
Het garantieplan van 12 november 2004.

Een greep uit de gecombineerde "garanties" van februari 2004 en juni 2005:

Als u helemaal geen zin heeft om uw woning te verkopen dan garandeert de gemeente dat ze naar de rechter zal stappen om een onteigeningsprocedure tegen u te voeren.
De gemeente garandeert uw woning te zullen kopen tegen voorwaarden ongeveer zoals omschreven in de onteigeningswet.
Indien u na de sloop en de nieuwbouw toch weer op de Middenboulevard wilt gaan wonen belooft de gemeente een gelijkwaardige nieuwe woning. De gemeente verwacht dat die nieuwe woning aanmerkelijk duurder zal zijn. U kunt de woning dan betrekken zonder bijbetaling, echter als uw huidige woning b.v. € 200.000 opbrengt en de nieuwe woning kost b.v. € 300.000 dan moet u bij verkoop van de nieuwe woning 1/3 (33%) van de opbrengst afstaan aan de gemeente ook als u de nieuwe woning pas over 40 jaar verkoopt.
De gemeente garandeert u dat u een stadsvernieuwingsurgentieverklaring zult krijgen nadat u uw woning aan de gemeente heeft verkocht. Daarmee heeft u meer kans dan de meeste andere mensen dat u desgewenst inderdaad een huurwoning zult kunnen vinden. Dat u komend uit een koopwoning helemaal niet wilt huren daar gaat de gemeente niet over. Of u in Zandvoort een vergelijkbare koopwoning zult kunnen vinden daar spreekt de gemeente niet over.
Als de stadsvernieuwingsurgentieverklaring geen huurwoning in Zandvoort oplevert dan garandeert de gemeente dat u mag proberen om in Haarlem (of ergens anders in de regio) een huurwoning te vinden.

Kommentaar op de garanties uit het raadsbesluit van juni 2005:

"Voor de bepaling van de waardebepaling wordt uitgegaan van de peildatum 1 januari 2005,"

Redactie:

Daarmee legt de gemeente dus alle onzekerheid over toekomstige waardeontwikkeling weer bij de zwakste partij nl. de individuele huiseigenaar.
Normaal kun je voor de opbrengst van je huis altijd weer een gelijkwaardig huis terugkopen, door het bevriezen van de waarde op 1 januari 2005 is dat onzeker. Het is zelfs onwaarschijnlijk omdat stijgende huizenprijzen nog steeds het meest waarschijnlijke is.
Deze datum wordt ook gehanteerd voor het in aanmerking komen voor bepalingen uit het garantieplan. Wie na 1-1-2005 op de Middenboulevard koopt heeft dus geen recht van eerste keus bij terugkeer en geen recht op de gesloten beurzen regeling. Wie dus na 1-1-2005 koopt krijgt heel veel ellende en kosten zonder daar enig nut voor terug te zien. Het gevolg is dat er niet één woning meer verkocht wordt en de gemeente koopt niet want de besluitvormiong over de woningen die gesloopt gaan worden vindt pas plaats als dat in de planning aan de orde is (over enkele jaren dus)
Kortom: De gemeente als kwaadaardige project ontwikkelaar.

"waarbij de waarde van de te slopen panden wordt vastgesteld door een door de gemeente aan te wijzen taxateur en een door de eigenaar aan te wijzen taxateur. Indien zij niet tot overeenstemming komen wordt dit ter arbitrage voorgelegd aan een derde, onafhankelijke taxateur. De opdracht voor de taxatie zal gebaseerd moeten zijn op een situatie als waren er geen plannen van de gemeente en/of derden in dit gebied."
Redactie:Bij onteigening gebeurd altijd hetzelfde.

"Gesloten beurzen regeling."

Redactie:

De huidige eigenaar van een te onteigenen woning kan in aanmerking komen voor een nieuwe woning ergens in het gebied Middenboulevard.
De gemeente verwacht dat die nieuwe woning aanzienlijk meer zal kosten dan de gemeente voor de oude woning zal betalen.
Het raadsbesluit geeft een voorbeeld waarbij de nieuwe woning 1¼ keer zoveel kost als de 'oude' opbrengt
Men 'krijgt' de nieuwe woning dan zonder bijbetaling maar de gemeente blijft dan altijd voor 1/5 deel (20%) eigenaar van de woning.
Een waarde verhouding van 2/3 eigendom voor de bewoner en 1/3 eigendom voor de gemeente is echter waarschijnlijker.
De Nota van Wijzigingen ging ook nog uit van die verhouding.
U heeft dus nu een goed onderhouden 50 jaar oude woning die geheel uw eigendom is, over 50 jaar heeft u weer een goed onderhouden 50 jaar oude woning die nog maar voor 4/5 of 2/3 uw eigendom is, het resterende deel is en blijft eigendom van de gemeente.
En Vesteda? Over 10 jaar is die volledig eigenaar van de door haar gebouwde huurwoningen zodat de volledige winst bij verkoop op het eind van de verhuurperiode (b.v. 30 jaar) aan Vesteda toekomt.

Volgens wethouder Hogendoorn zal voornoemde gesloten beurzen regeling worden ingevuld als een aan u verstrekte renteloze lening.
Hoe er met een renteloze lening een eigendoms verhouding van (bij voorbeeld) 4/5 voor de bewoner en 1/5 voor de gemeente kan worden verkregen weet wethouder Hogendoorn ook niet.
Elke lening (en dus ook een renteloze lening) wordt geregistreerd.

Uw mogelijkheden om een nieuwe hypotheek (of andere lening) af te sluiten worden dus beperkt met het bedrag van die lening.
Wat de belastingdienst van die renteloze lening zal vinden is niet uitgezocht, denk maar eens aan het volgende:

Leningen verstrekt of genomen hebben altijd belastingtechnische gevolgen.
U betaald OZB en waterschapslasten over 100% van de waarde.
Voor bepaling van het huurwaardeforfait zal die lening vrijwel zeker als hypotheek tellen. Het door het rijk aangekondigde voordeel voor mensen zonder hypotheek of met een lage hypotheek vervalt dus.
enz.

Kommentaar op het eerste (nu vervallen) "Concept" garantieplan:

In februari 2004 kwam het college van burgemeester en wethouders met een z.g. Concept Garantieplan. Gezien de naam zou dit de bewoners enige garanties moeten bieden. En dat doet het ook alleen rijzen de haren je te berge als je leest wat de gemeente garandeert.

Het complete Garantieplan van februari 2004 (267KB pdf)
Het complete Garantieplan excl. bijlagen van februari 2004 (86KB html)

Een greep uit de 'garanties' van februari 2004:

Als u helemaal geen zin heeft om uw woning te verkopen dan garandeert de gemeente dat ze naar de rechter zal stappen om een onteigeningsprocedure tegen u te voeren.
De gemeente garandeert uw woning te zullen kopen tegen dagwaarde, zijnde de dag dat de gemeente besluit uw woning te willen kopen, ook als dat nog jaren duurt en de waarde dan extreem laag is omdat wegens de voorgenomen sloop niemand meer een woning in de Middenboulevard zal durven kopen.
Indien u na de sloop en de nieuwbouw toch weer op de Middenboulevard wilt gaan wonen garandeert de gemeente dat u de gewone prijs voor de nieuwbouw woning zult gaan betalen. Ook als die prijs inmiddels het dubbele is van wat u voor uw woning had gekregen.
De gemeente garandeert u dat u een stadsvernieuwingsurgentieverklaring zult krijgen nadat u uw woning aan de gemeente heeft verkocht. Daarmee heeft u meer kans dan de meeste andere mensen dat u desgewenst inderdaad een huurwoning zult kunnen vinden. Dat u komend uit een koopwoning helemaal niet wilt huren daar gaat de gemeente niet over.
Als de stadsvernieuwingsurgentieverklaring geen huurwoning in Zandvoort oplevert dan garandeert de gemeente dat u mag proberen om in Haarlem (of ergens anders in de regio) een huurwoning te vinden.